Lähtökohtatilanne: Tietyillä alueilla ja tietyissä tilanteissa asunnon / asunto-osakkeiden omistaja haluaa luopua omistuksestaan, vaikka asunnon hallinta on luovutettu vuokralaiselle. Tässä kolumnissa pohdiskelen hiukan, kuinka voitaisiin myyntiprosessissa toimia tavalla, jossa ”keskinäinen rakkaus” säilyisi jokaisessa sopimussuhteessa.

Vuokrauksen tarkoitus: Vuokraamalla asuntonsa omistaja luovuttaa asunnon hallinnan vuokrasopimuksessa sovittavin ehdoin vuokralaiselle. Hallinnan luovutuksen vastikkeeksi omistaja saa vuokran, ja vuokralainen oikeuden asua asunnossa. Lähtökohta osapuolten oikeuksille ja velvollisuuksille on selvä. Vuokranantaja luopuu oikeudestaan hallita asuntoa, ja vuokralainen saa turvan suhteellisen häiriöttömästä asumisesta – kunhan asuu sopimuksen mukaisesti eikä aiheita kohtuutonta häiriötä muille samassa talossa asuville.

Vuokranantajan oikeus esitellä asuntoa: Asuinhuoneiston vuokrausta säätelevässä laissa säädetään: ”Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.” Lähtökohtana on siis vuokranantajan oikeus, mutta konkreettisesta näyttämisestä tulee sopia vuokralaisen kanssa. Asunnon mahdolliseen tulevaan esittelemiseen on syytä varautua jo vuokrasopimusta laadittaessa siten, että mahdolliseen tulevaan esittelytarpeeseen varaudutaan konkreettisesti asiasta kirjaukset vuokrasopimukseen ottaen.

Sopimukseton tilanne: Jos esittelystä ei ole sovittu, on tilanne haasteellisempi. Vuokralaisella on oikeus hallita huoneistoa suhteellisen rauhassa. Jos vuokralainen ei halua huoneistoonsa vuokrasuhteen kestäessä ”ylimääräisiä” katselijoita, on vuokranantajan ilman erillisiä toimia hankalaa toteuttaa näyttämisoikeuttaan. Toisaalta vuokranantajalla on oikeus tiettyjä ilmoittamistapoja ja -aikoja noudattaen päästä vuokralaisen hallitsemaan asuntoon suorittamaan korjaus- ja tarkistustoimia, mutta nämä eivät koske asunnon esittelyä mahdolliselle uudelle omistajalle taikka vuokralaiselle.

Kiinteistönvälittäjän oikeus vuokratun asunnon esittelyyn ym. Asuntoa mahdollisesti myyvällä kiinteistönvälittäjällä ei ole asunnon omistajaa parempaa oikeutta esitellä toimeksiantonsa kohteena olevaa asuntoa. Toimeksiannon perusteella hänellä on asunnon omistajan veroinen oikeus esitellä huoneistoa. Käytännössä välittäjä sopii suoraan vuokralaisen kanssa mahdollisista esittelyistä. Ilman vuokralaisen suostumusta asuntoon ei voi välittäjäkään mennä.

Myyntiin tulevan vuokratun asunnon sisätilojen kuvaaminen vuokrasuhteen kestäessä edellyttää vuokralaisen suostumusta – ollaanhan tässä vuokralaisen kotirauhan piirissä olevalla alueella. Käytännössä välittäjä sopii vuokralaisen kanssa mahdollisesti valokuvauksesta ja vuokralaisen valokuviin haluamattomien esineiden paikalta poistamisesta. Aina tämä ei onnistu, jolloin myytävästä kohteesta voidaan ottaa vain ulkokuvia. Tämä on harmi sekä asunnon omistajan että ostajan kannalta, mutta tällainen tilanne on vuokrauksen myynnille aiheuttama ”hinta”.

Lopuksi: Fiksut ihmiset kykenevät sopimaan näistä asioista tavalla, jossa jokaisen tilanne otetaan huomioon ja jokaisen yksityisyyttä kunnioitetaan asianmukaisella tavalla. Näin meneteltäessä vuokrauksesta ei tule asuntokaupan este.

Pekka Linna, varatuomari, LKV