Välittäjän salassapitovelvollisuudesta
Lainsäädännön lähtökohta: Ostajakandidaatille voidaan välittäjän toimesta kertoa vain sellaiset asiat, joilla on merkitystä kaupasta päättämisen kannalta. Toisaalta ostajalle on kerrottava kaikki sellaiset seikat, joilla on / voi olla merkitystä kaupasta päättämiseen. Ihminen on utelias luontokappale, joten em. edellytyksiä harkittaessa on oltava varovainen: Millä seikalla on vain subjektiivisesti ja millä seikalla oikeasti objektiivisestikin arvioiden merkitystä ostajan päätöksentekoprosessissa. Usein välittäjältä tiedustellaan myynnin syytä, kohteen myynnissä oloaikaa, myyjän taloudellista tilannetta ym. sangen henkilökohtaisia seikkoja – joilla ei juurikaan ole tekemistä itse myyntikohteen fyysisten ominaisuuksien kanssa. Miten näihin kysymyksiin tulisi ammattimaisessa välitystoiminnassa suhtautua?
Salassa pidettävät tiedot – toimeksiantajasta: Myyjän henkilöön / toimintaan liittyviä asioita ei saa kertoa (esim. miksi asunto on myynnissä?). Kiellettyä on kertoa myös myyjän ammattia, toimeksiannon sisältöä taikka myyjän taloudelliseen tilanteeseen liittyviä seikkoja (poikkeuksena myyjän todettu maksukyvyttömyys). Salassa tulee pitää myös kohteesta tarjouksen tehneiden henkilöllisyys sekä kohteen myynnissä oloaika ko. välitysliikkeessä.
Kolmannelle taholle annattavat tiedot: Lähtökohta on, ettei myynnissä olevasta kohteesta eikä kaupan osapuolista anneta mitään tietoa kolmannelle. Poikkeuksena on kuitenkin välitysliikkeen oikeus antaa kopio / ote toimeksiantosopimuksesta osoittaakseen toimeksiantosopimuksen voimassaolon / valtuutuksen tietojen saamiseen esim. sähkö/vesiyhtiöltä.
Välitysliikkeiden keskinäinenkään tietojen välitys ei ole Hyvän välitystavan mukaan sallittua: Välitysliike ei saa kertoa toiselle välitysliikkeelle sellaisia tietoja, joita se ei saa ostajallekaan kertoa.
Toimeksiantosopimus perustuu luottamukseen: Välitystoimeksianto perustuu vahvaan luottamukseen kohdetta myyvän ja sitä markkinoivan välitysliikkeen välillä <=> sopimussuhde. Tästä sopimuksesta ei saa siten antaa kenellekään kopiota, ellei toimeksiantaja anna tällaiseen ”tiedottamiseen” lupaa. Tämä koskee myös toimeksiannon osana olevaa selostusliitettä. Selostusliite muodostaa yhden tärkeän lähteen esitteen teossa – tämän esitteen välittäjä sitten luovuttaa ostajakandidaatille.
Välittäjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuus: Salassapitovelvollisuus liippaa läheltä välittäjän tiedonanto/selonottovelvollisuutta, johon palaamme myöhemmin tässä juttusarjassa. Vm. velvollisuudet taasen ovat olennaisessa osassa, kun keskustellaan välitysliikkeen mahdollisesta tuottamukseen perustuvasta vahingonkorvausvelvollisuudesta.
Tapauskohtaisesti on välittäjän hyvin tarkkaan mietittävä, miten vastaa ostajakandidaatin kysymykseen kohteen myynnin syystä. Omasta mielestäni kelvollisin ja lainmukaisin vastaus lienee, että omistajan olosuhteet ovat muuttuneet myynnille suotuisiksi.
Esite pääasiallinen tiedon lähde: Kohteesta laadittu esite siihen kuuluvine liitteineen tulee laatia välitysliikkeessä niin hyvin ja täydellisesti, että sen ja kohteessa käynnin perusteella on mahdollista tehdä oikeisiin asioihin perustuva tarjous / kauppa. Esitteen laatimiseen tulee kv-alalla kiinnittää erityistä huomiota ja vaivaa. Näin taataan turvallinen asuntokauppa kummallekin kaupan osapuolelle.
Myyjältä saatu lupa kertomiseen: Myyjä voi luonnollisesti antaa välittäjälle kirjallisesti luvan vaikka ”kaikkien” asioiden kertomiseen. Luvan saatuaankin tulee välittäjällä olla ammattitaitoa erottaa olennaiset asiat epäolennaisista kerrottavista asioista.
Pekka Linna, varatuomari, LKV
