Välittäjän perustehtävä: Välittäjä palkataan yleensä myyjän sopimuskumppaniksi kirjallisella myyntitoimeksiannolla. Välittäjän perustehtävänä on saada toimeksiannon kohteena oleva asunto myytyä toimeksiannossa sovituin ehdoin. Välityslain 7 §:n mukaan välitysliikkeen tulee suorittaa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon sekä toimeksiantajan että kohtuudella myös tämän vastapuolen edut.

Välitysliikkeen toimimisvelvollisuus: Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää välittömästi sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, jos muuta ei ole nimenomaisesti sovittu. Toimiminen aloitetaan tarvittavien selvitysten tekemisellä ja hyvän välitystavan ohjeistuksen mukaisten asiakirjojen hankinnalla.

Välityspalkkion kohtuullisuus: Välitysliike saa vastineeksi tuloksekkaasta tekemisestä ts. yleisimmin tehdystä kaupasta korvauksen ts. välityspalkkion. Palkkion tulee olla kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä, välitystehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat.

Virheen ja haitan ero – vahinko: Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jonka seurauksena on joko toimeksiantajalle taikka hänen vastapuolelleen aiheutunut vahinkoa, on välitysliikkeellä tuottamusperusteinen vahingonkorvausvelvollisuus. Vahinkoa kärsineen tulee näyttää toteen tapahtunut vahinko sekä välitysliikkeen toiminnan ja vahingon välinen syy-yhteys.

Jos taasen välitysliikkeen toiminnan virheellisyydestä ei ole aiheutunut vahinkoa, saattaa siitä kuitenkin aiheutua haittaa toimeksiantajalle – kyse saattaa olla esim. toimeksiantajalle aiheutuneesta ajanhukasta. Haittaa saattaa aiheutua myös puheluista / tapaamisista, joita on välttämätöntä tehdä, jotta toimeksianto saadaan hoidettua välitysliikkeen ”toimimattomuuden” vuoksi kunnialla loppuun.

Toimeksiantajan oikeudet haitta-tilanteissa: Toimeksiantajalla on ensinnäkin oikeus vaatia alennusta sovitusta välityspalkkiosta ja mahdollisesti sovituista kulukorvauksista. Tämä on loogista, koska välityslain mukaan välityspalkkio tulee mm. olla kohtuullinen suhteessa suoritettuun työmäärään.

Jos välitysliikkeen haitta on olennaista tasoa, on toimeksiantajalla oikeus saada täydellinen hyvitys välityspalkkioista ja kulukorvauksesta.

Kaikkein ”haitallisimmissa” tilanteissa toimeksiantajalla on oikeus purkaa (siis päättää välittömästi) toimeksianto. Purkuoikeutta ei luonnollisesti ole siinä vaiheessa, kun toimeksiantaja on jo hyväksynyt välityskohdetta koskevan tarjouksen.

Markkinoinnin jatkaminen purkamisen jälkeen: Kun toimeksiantosopimus puretaan olennaisen haitan tapahduttua, toimeksiantaja voi itse jatkaa kohteensa markkinointia taikka tehdä uuden sopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa ilman, että haittaa aiheuttanut välitysliike olisi millään perusteella oikeutettu välityspalkkioon tai kulukorvaukseen.

Tämä kaikki on enemmän kuin kohtuullista, sillä Suomessa on tapana hoitaa asiat sovitusti ja saada palkka vasta sovitun asian tapahduttua. Haitta ei saa tulla taloudelliseksi rasitteeksi haittaa kärsineelle toimeksiantajalla – vaan haittaa aiheuttaneelle palveluntarjoajalle.

Pekka Linna, varatuomari, LKV