Asuntokaupoissa etsitään kompromisseja kaupan aikaansaamiseksi. Usein tässä ”projektissa” on mukana kiinteistönvälittäjä, jota sitovat niin lainsäädännön kuin hyvän välitystavan sisältämät normit.

Tässä kolumnissa käsittelen otsikkoa asunto-osakkeen/rakennetun vuokraoikeuden kaupan maailmassa. Tällöin liikumme keskeisesti Oikeustoimilain mukaisessa normikehikossa. Kiinteistöjen maailma on erilainen, ja toimintaympäristö Maakaaren mukainen.

Onnistuessaan kauppaa suunnittelevien tarjousprosessi päättyy hyväksyttyyn tarjoukseen, johon sisällytetään yleensä ostajalle vakiokorvaus & myyjälle vastaavan suuruinen sopimussakko. Omalle kohdalleen sovitun ”taloudellisen sanktion” maksamisella osapuoli voi muuta seuraamusta odottamatta vetäytyä tekemästään päätöksestä. Tämä merkitsee lopullisen kaupan odottamista olennaisesti mahdollista kauppahintaa pienemmällä taloudellisella riskillä: asunto-osakkeiden osalta 4 %:n ja rakennetun vuokraoikeuden 10 %:n suuruisella. Mutta lopullista kauppaa ei tarvitse tehdä, jos kauppaa suunnittelevan osapuolen mieli jostakin syystä muuttuu.

Tällaisessa ”epävarmuustilanteessa” ei ole mukava elää – varsinkaan perheasuntosegmentissä, jossa myyjä on yleensä menossa johonkin hänelle ”uuteen” kotiin, ja ostaja odottelee muuttokuormansa kanssa itselleen ”uuden” kodin vapautumista. Lopullisen kaupan jäädessä toteutumatta ei saatu vakikorvaus/sopimussakko välttämättä riitä kattamaan kaupan valmistelusta aiheutuneita kustannuksia, vaivaa taikka epävarmuutta tulevasta.

Jos tämä epävarmuus halutaan välttää, on mahdollisuus tehdä lopullinen kauppa. Tehty kauppa sitoo ehtojensa mukaiseen toimintaan – yleensä tarjousvaiheen vakiokorvausta/sopimussakkoa isommilla ei-sovitun käyttäytymisen perusteella maksettavaksi tulevalla sopimussakolla. Yleensä myyjälle varataan myös kaupanpurkuoikeus kauppahinnan loppuosan jäädessä ostajalta maksamatta.

Lopulliset kaupat tehdään yleensä välittäjävetoisissa kaupoissa siten, että kaupantekohetkellä maksetaan pienehkö osa kauppahinnasta loppukauppahinnan maksun tapahtuessa ostetun kodin vapautuessa. Tällainen toiminta turvaa sekä myyjän omistusoikeuden että ostajan hallintaoikeuden. Kaupan tekemisen ja hallinnan siirtymisen välivaiheessa kumpikin kaupan osapuoli saa nukkua yönsä kohtuullisen rauhallisesti.

Varsinkin perheasuntojen segmentissä liikuttaessa on todellisena haasteena joko kahden asunnon taikka nollan asunnon loukku. Kumpikaan ”loukku” ei ole mukava kohdata. Näitä ”loukkuja” voidaan oikeilla toimilla sekä asiakirjojen ajoituksilla & ehdoilla pyrkiä ennakoimaan ja niiden toteutumisen riskiä pienentämään. Kummassa loukussa sinä haluaisin kodinvaihtoprosessissa elää, jos jompikumpi ”loukku” olisi vääjäämättä edessä?

Elämme vehreintä keskikesän aikaa. Asuntokaupan ulkoisissa puitteissa on tapahtumassa muutoksia, joiden lopputulosta kaupankäynnin volyymille on vielä vaikeaa ennustaa. Lomien jälkeiset olosuhteet ovat kuitenkin jo nyt ennakoitavissa sellaisiksi, että asuntokaupan ammattilaisille on kysyntää. Luotettava rinnalla kulkija asuntokauppaprosessissa on kultaakin arvokkaampi henkilö onnistuneen lopputuloksen varmistamiseksi!

 

Pekka Linna, varatuomari, LKV