Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus: Tarjousten tekemiseen, hyväksymiseen sekä vakiokorvauksiin liittyy elävässä elämässä epätietoisuutta ja vääriäkin käsityksiä. Tästä johtuen välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä myyjälle että ostotarjouksen tekijälle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen liittyvistä kysymyksistä ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Välitysliikkeellä on todistustaakka tiedonantovelvollisuutensa täyttämisestä.

Ehdollinen tarjous – yleisesti: Jos ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, välitysliike ei lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta tarjousta.

Ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä myyjän taholta koskee tilanteita, joissa ostaja tekee tarjouksen ehdollisena, ja myyjä hyväksyy sen ehdollisena ts. pidättää itsellään oikeuden jatkaa kohteen markkinointia ja hyväksyä muitakin tarjouksia. Menettely on hyvän välitystavan mukaan sallittua vain, jos tarjouksen hyväksyminen ilman markkinoinnin jatkamisehtoa olisi myyjälle kohtuutonta. Tällainen tilanne voi syntyä vain silloin, kun ostotarjouksen tekijä asettaa ehdoksi oman asunnon myynnin. Tämä tarkoittaa, että käytännössä ei ole hyväksyttävää käyttää ehdollista hyväksymismenettelyä tilanteessa, jossa ostotarjous on muulla tavoin ehdollinen (esim. kosteusmittaus tai lainansaanti).

Ehdollinen tarjous – lainansaantiehdolla: Aina ei tarjouksen tekijällä ole tarjouksen tekohetkellä kauppahintaa, vaan se hankitaan tarjouksen tekemisen jälkeen. Tästä syystä tarjoaja asettaa ostamisensa ehdoksi lainan saannin. Selvää on toki, että ilman kauppahinnan saamista ei kukaan normaali ihminen myy omaisuuttaan. Koska tällaisen tarjouksen ehdollinen hyväksyminen ei hyvän välitystavan mukaisesti olisi mahdollista, on tällaisen tarjouksen käyttämistä ja hyväksymistä käytännön elämässä syytä miettiä kohtuullisen tarkkaan.

Muutama kommentti: Lainansaantiehtoisia tarjouksia käytetään ja niitä hyväksytäänkin käytännön elämässä kohtuullisen paljon. Tarjouksen tekijä ”varaa” itselleen lopulliseen ostamiseen sellaisen ”väliajan”, jonka puitteissa hän voi selvittää mahdollisuutensa saada kohteen ostamiseen tarvittavan kauppahinnan lainarahana. Nykyisellään tällaiseen selvittelyyn mennee aikaa muutamasta päivästä enimmillään ehkä pariin viikkoon.

Jotta kaupan ”epävarmuus” ei lainansaantiehtoisessa tilanteessa veny liian pitkäksi, on lainansaannin selvittämiselle varattava aika syytä sopia ja kirjata mahdollisimman lyhyeksi.

Toiseksi, jotta ostajan aikeet ostamiseen ovat todelliset, on myyjän syytä pyytää lainan saamattomuudesta pankin antama kirjallinen todistus. Tämä on nykyiselläänkin mahdollista, mutta viimeistään suurella todennäköisyydellä vuoden 2017 aikana voimaan astuva Asuntoluottodirektiivi (2014/17/EU (MCD) velvoittaa pankin antamaan kuluttaja-asiakkaan pyynnöstä lainan hylkäämisperusteen kirjallisesti.

Tällainen todistusmenettely on kannatettavaa, koska kauppaa tarjouksen jälkeen harmitteleva voi ”järjestää” lainan saamattomuuden tavalla, jossa hän yrittää saada pankista lainaa sellaisilla ehdoilla, joilla sitä ei yleensä saada. Todellisissa ostoaikeissa oleva maksukykyinen ostaja saa lainaa pankista kohtuullisin ehdoin, jos on hankkeessaan tosissaan – suhteessa maksukykyynsä, omarahoitusosuuteensa sekä vakuuksiinsa.

Pekka Linna, VT, LKV