Osakashallintaisuus

Käytännön keskustelut: Asunto-osakeyhtiöissä käydään ajoittain keskustelua, kuka yhtiön omistamassa rakennuksessa kulloinkin ja mistäkin asioista määrää. Keskustelu on ajoittain saman kuuloista kuin ”perusperheen” pirtissä: kuka määrää keittiössä ja kuka harrastehuoneessa jne.

Perusajatus: Asunto-osakeyhtiössä ja sen omistamassa rakennuksessa elämisestä säädetään AsOyL:ssa, yhtiölle vahvistetussa yhtiöjärjestyksessä sekä yhtiölle mahdollisesti laaditussa järjestyssäännössä. Kaiken ”määräämisen” lähtökohtana on ajatus asunto-osakeyhtiön omistajuus omistamallaan/hallitsemallaan maalla sijaitsevaan rakennukseen. Yksinkertaistaen lähtökohtana on perusperiaate, että kaikki ne omistuksen kohteet ja osaset, joita ei nimenomaisesti ole erotettu osakashallintaan, kuuluvat yhtiön määräysvallassa olevaan alueeseen.

Osakashallintaisuus: Yhtiön yhtiöjärjestyksessä on huoneistoluettelo, jossa kullekin osakkaiden omistamalle osakesarjalle on merkitty hallinnan kohde (=osakashallintaisuus). Yleisesti hallinta kohdistuu tiettyyn rakennuksessa sijaitsevaan huoneistoon/muuhun tilaan – harvemmin huoneiston ulkopuolella olevaan maa-alueeseen. Pääsääntöisesti huoneiston/tilan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja päättää hallitsemansa tilan käytöstä sekä ei-perusrakennetyyppisten rakennuksen osien huollosta ja korjauksesta.

Yhtiön päätösvalta: Yksinkertaistaen kaikista muista tiloista/rakenteista kuin osakashallintaisista vastaa asunto-osakeyhtiö laissa ja yhtiöjärjestyksessä säädettyjen muotojen ja enemmistöjen mukaisesti. Tässä päätöksenteossa on luonnollisesti noudatettava em. normeissa säädettyjä päätöksentekotilanteiden ilmoittamis- ja päätöksentekotapoja sekä ennen kaikkea osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.

Elämä asunto-osakeyhtiössä: Asunto-osakeyhtiö tietyn tyyppisenä yhtiömuotona on skandinaavinen erikoisuus. Monissa muissa maissa jokainen kerros- taikka rivitalossa asunnon omistava omistaa tuon kohteen suoraan. Suomessa omistajana on asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeita sitten asuntoa siitä havittelevat omistavat. Asunto-osakeyhtiöllä – toisin kuin tavallisella osakeyhtiöllä – on lain suoma oikeus kantaa omistajiltaan erilaisia vastikkeita ja maksuja kulujensa kattamiseksi. Koska näin on, on omistamiselle ja asumiselle luonnollisesti asetettava jokin ”roti”.

Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asuvan on hyväksyttävä tietyn asteinen toisten päätösten varassa eläminen – olivatpa tehdyt päätökset hänelle mieluisia taika eivät. Edelleen on asukkaan hyväksyttävä tietyt yhteiselle asumiselle asetetut säännöt – tuntuivatpa ne yksilöllisesti kuinka rajoittavilta tahansa. Lopuksi on omistaja-asukkaan maksettava hänen maksettavakseen päätetyt maksut – olipa se kuinka epäoikeudenmukaista tahansa. Jos tällaiseen ei halua sitoutua taikka tottua, on markkinoilla tarjottavana muunkin tyyppisiä vaihtoehtoja asumiselle.

Lopuksi: Kuluvanakin vuonna tehdään maakunnassamme tuhansia asuntokauppoja. Ennen kaupan tekemistä on tarpeellista tutkia, minkälaiseen asunto-osakeyhtiöön haluaa asumaan, ja missä niin taloudellisessa kuin teknisessäkin kunnossa ko. yhtiö ja sen omistama rakennuskanta on. Ostetuista osakkeista kun ei pääse eroon, jos ei osakkeille ole vapaaehtoista vastaanottajaa.

Pekka Linna, varatuomari, LKV