”Oma” piha taloyhtiössä

Markkinointi: Joskus törmää yhtiömuotoisen rivi/paritalohuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden markkinoinnissa mainintoihin: ”päätyasunto, jolla iso oma piha”; ”oma takapiha” jne. Valistunut juridinen kysymys kuuluu, kuka hallinnoi asunto-osakeyhtiön maa-aluetta ja kuka päättää sen käytöstä?

Lähtökohta hallinnalle: AsOy-muotoisessa rivi/paritalomaailmassa AsOy hallinnoi sitä maa-alaa, jolle itse rakennuskanta on rakennettu. AsOy:stä osakesarjoja ostanut osakas ei omista sen paremmin maapohjaa kuin rakennuksiakaan. Osakeomistuksen perusteella osakkaalla on oikeus hallita niitä yhtiön omistamia tiloja, jotka on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakashallintaisiksi tiloiksi. Tilat, joita ei ole erotettu osakashallintaisiksi tiloiksi, ovat asunto-osakeyhtiön hallitsemia tiloja.

Osakashallintaisuus/yhtiöhallintaisuus: Todella harvassa yhtiössä asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen ulkopuolisia alueita on erotettu osakashallintaisiksi tiloiksi. Minulle ei ole vielä koskaan tullut vastaan yhtiöjärjestyksen osakkeiden hallinnan kohteena esim. seuraavanlaista kirjausta: 2h + k + kph + huoneiston kohdalla oleva piha-alue. AsOy:n hallitsema piha-alue on siten pääosassa AsOy:stä yhtiön hallitsemaa ja siten AsOy:n normaalin päätöksentekojärjestelmän alaista aluetta.

Päätöksenteko: AsOy:n hallinnassa olevan maa-alueen käytöstä päättää yhtiö. Päätöksentekoelin on asian suuruudesta riippuen joko hallitus, yhtiökokous taikka täysin yksimielinen osakasjoukko yhtiökokouksen ulkopuolellakin asioista päätettäessä. AsOy:n omistamassa rakennuksessa sijaitsevaa huoneistoa hallitsevalla osakkaalla ei siten ole itsenäistä päätösvaltaa huoneistonsa kohdalla olevan piha-alueen käytöstä, sille rakentamisesta (grillikatos, koiratarha ym.) eikä kasvillisuuden istuttamisesta taikka poistamisesta (esim. puun kaatamisesta). Näistä asioista päättää siis AsOy.

Maantapa ja yhdenvertaisuus: Käytännössä normaaleissa AsOy:ssä sallitaan ”maantapana” se, että kukin osakas ”valtaa” oman huoneistonsa kohdalta tarkoituksenmukaisen piha-alueen, varustaa sen järkevillä varusteilla/istutuksilla sekä käyttää piha-aluetta kuin omaansa. Tilanne muuttuu toisinaan, jos/kun jonkun osakkaan huoneistonsa kohdalla olevan piha-alueen käyttö muuttuu epätavanomaiseksi (esim. ”kennelin” perustaminen, siivottomuus, puiden kaato ym.) taikka alueen käytöstä tulee ritaa. Tällöin yhtiö voi ja sillä on oikeus tehdä päätös hallitsemansa maa-alueen käytöstä, joka voi myös rajoittaa osakkaan oikeuksia.

Kaikessa ”AsOy-elämässä” on muistettava osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, joka tarkoittaa esim. seuraavaa: Jos yhtiö on antanut jollekin osakkaalle oikeuden esim. keinun sijoittamiseen huoneistonsa takapihalle taikka ilmalämpöpumpun ulkoyksikön asentamiseen, tulee muillekin osakkaille suoda sama mahdollisuus.

Elämä AsOy:ssä: Elämä yhtiömuotoisessa asumisyhteisössä vaatii osakkailta yhteisötyypillisen päätöksenteon hyväksymistä, tehtyjen yhteisöllisten pelisääntöjen (yhtiöjärjestys) noudattamista sekä tietyissä tilanteissa yksilön oikeuksien syrjäytymistä yhtiön edun tieltä. Nämä ovat tavalliselle suomalaisille kohtuullisesti siedettäviä – muutoin meille tyypillisessä ja mainiossa AsOy-muotoisessa asumismaailmassa. Osakkeita AsOy:stä ostettaessa on myös muistettava, että yhtiön omistaman maa-alueen remontit (esim. salaojien uusiminen ja pihan asfaltointi) kustannetaan yhtiövastikeperusteen mukaisesti osakkailta viime kädessä kerättävillä varoilla. Nämäkin seikat on hyvä ottaa huomioon yhtiön asiakirjoihin (esim, kunnossapitotarveselvitykseen) tutustuttaessa.

Pekka Linna, varatuomari, LKV