Oikeus periä välityspalkkio
Välityspalkkio vain kirjallisen toimeksiantoon perustuen: Välitysliikkeen tulonmuodostus perustuu pääosin kauppaan johtaneiden toimeksiantojen hoitamisesta saatavasta korvauksesta ts. välityspalkkiosta. Voidakseen periä palkkion tulee välitysliikkeellä aina olla voimassaoleva ja kirjallinen toimeksiantosopimus.
Välityspalkkion maksaa aina toimeksiantaja – joka myyntitoimeksiannossa on myyjä ja sinänsä harvinaisemmassa ostotoimeksiannossa ostaja. Jos ostajan tekemä ostotoimeksianto ja myyjän tekemä myyntitoimeksianto kohtaavat siten, että osapuolet tekevät kaupan keskenään, saa välitysliike periä vain yhtä välityspalkkiota vastaavan määrän – kyse on siis samasta toimeksiantojen kohteena olevasta asunnosta. Jos taasen kyseessä on kaksi (2) erillistä itsenäistä myyntitoimeksiantoa, jotka kohtaavat ”samassa välitysliikkeessä” toimeksiantajien vaihtaessa kohteita, välitysliikkeellä on oikeus periä välityspalkkion kummaltakin toimeksiantajalta erikseen.
Edelleen useimmissa myyntitoimeksiannoissa on sovittu, että välitysliikkeellä on oikeus periä palkkio, jos sen markkinoinnin tuloksena kohteesta saadaan asetetun hinnan suuruinen sitova tarjous. Tämä siitä riippumatta, myykö myyjä kohteensa tällä hinnalla. Perusteena tälle palkkioperusteelle on, että välitysliike on toiminut saamansa toimeksiannon mukaisesti. Myyjälle jää aina ratkaisuvalta, tekeekö hän kaupat ja millä ehdoilla. Tämä harkintavalta ei toisaalta voi toimia välitysliikkeen toimista maksettavaa korvausta ts. välityspalkkio-oikeutta vastaan.
Välitysliikkeen oikeus ns. jälkipalkkioon: Jos toimeksiantosopimuksessa on maininta jälkipalkkio-oikeudesta, saa välitysliike periä välityspalkkion kahdella yhtä aikaa toteutuvalla ehdolla:
1) Kauppa tehdään kuuden (6) kuukauden sisällä toimeksiannon päättymisestä ja
2) välitysliikkeen toimenpiteen toimeksiannon voimassaoloaikana ovat olennaisesti vaikuttaneet kaupan syntymiseen.
Huomattava on, että välitysliikkeen toimenpiteiden on tullut olla vaikuttamassa kauppaan nimenomaisesti toimeksiannon voimassaoloaikana.
Olennaiseksi vaikuttamiseksi riittää Hyvän välitystavan ohjeistuksen mukaan aktiivinen kaupan tavoitteleminen ts. esitteen antaminen yhdessä esittelyn sekö tarjousneuvottelujen käymisen kanssa. Sen sijaan pelkkä esitteen jakaminen ja esittelyssä käynti ei riitä olennaiseksi vaikuttamiseksi.
Normistolla halutaan estää välitysliikkeen ”hyväksikäyttö” tavalla, jossa välitysliike on omilla markkinointi- ym. toimillaan hankkinut kohteeseen ostajan, ja toimeksiantaja haluaa pelata välittäjän pois kuvioista: odotuttamalla kauppansa kanssa toimeksiantosopimuksen päättymistä.
Jälkipalkkio kahden välitysliikkeen tilanteessa: Jos toimeksiantaja on sopimuksen päättymisen jälkeen tehnyt uuden toimeksiannon toisen välitysliikkeen kanssa ja kauppa tehdään tämän ”uuden” välitysliikkeen toimesta, toimeksiantaja on velvollinen maksamaan välityspalkkion vain jälkimmäiselle ts. kaupassa onnistuneelle välitysliikkeelle. Välitysliikkeiden on tällöin periaatteessa jaettava palkkio suoritustensa mukaisessa suhteessa.
Mikäli on näytettävissä, että jälkimmäisen välitysliikkeen kanssa tehty toimeksianto ei vastaa faktoja, vaan sopimuksen tarkoituksena on ollut välttää taikka pienentää ensimmäiselle välitysliikkeelle maksettavaa palkkiota, toimeksiantaja on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan ensimmäiselle välitysliikkeelle saamatta jäävän osan sen kanssa alunperin sovitusta palkkiosta.
Suositus ongelmien välttämiseksi: Välityspalkkio on välitysliiketoimintaa harjoittavalle taholle maksettava korvaus ammattimaisesta ja kauppaan johtaneesta välityspalkkiosta. Kun myyntikohde hinnoitellaan oikein, sitä markkinoidaan kunnolla, tarjousvaihe hoidetaan aktiivisesti sekä kaupat hoidetaan kunnolla loppuun saakka, ei välityspalkkion perimisessä pitäisi olla ongelmia. Tällaisia tilanteita toivon usein tässä markkinatilanteessa tällä talousalueella, sillä onnistunut kauppa tuottaa kaksi tyytyväistä tahoa – myyjän & ostajan.
Pekka Linna, varatuomari, LKV
