Entisaikojen pimeinä talvi-iltoina tehtiin tuvissa erilaisia puhdetöitä ja kerrottiin tarinoita. Tällaisina iltoina saattoi tulla mieleen tehdä naapurin kanssa edullinen kiinteistökauppa, jossa ei turhaan vaivata verottajaa. Lopputuloksena oli kiinteistön kauppakirja, jossa vain osa todellisesta maksettavasta kauppahinnasta kirjattiin kauppakirjaan. Loppuosa sovitusta kauppahinnasta maksettiin taikka sovittiin maksettavan suoraan käteen ilman kuittia.

Ilmiö ei ole vieras elävälle elämälle: Kiinteistön kauppaa sääntelevässä maakaaressa on tälle ns. mustalle kauppahinnalle oma norminsa (MK 2:1), jossa todetaan: ”Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.” Kysymys on ns. puuttumattomuusperiaatteesta. Sovittua, mutta maksamatta jäänyttä kauppakirjaan merkitsemätöntä kauppahintaa ei saada perittyä kanneteitse. Myöskään sovittua ja maksettua mustaa kauppahintaa ei voida oikeusteitse saada takaisin maksun saaneelta.

Mustan kauppahinnan maksamisesta seuraa yleensä sekä verotuksellisia, rikosoikeudellisia että kunnan etuoikeuteen liittyviä ongelmia. Mustan kauppahinnan vähänkin suuremmasta käytöstä jäädään yleensä julkisen kiinteistökaupan järjestelmässä kiinni.

Verotuksellisesti on riskinä se, että tällaisessa kaupassa mukana oleva asiasta tietävä joutuu maksamaan vastapuolensa verot. Tämä tarkoittaa, että myyjä voi joutua maksamaan ostajan varainsiirtoveron ja ostaja myyjän luovutusvoittoveron.

Tahallisessa tapauksessa veron välttänyt tuomitaan veropetoksesta. Periaatteessa kumpikin kaupan osapuoli syyllistyy tällaiseen rikokseen kauppakirjan allekirjoituksella.

Edelleen on huomattava, että kunnalla on tietyissä kiinteistökaupoissa etuosto-oikeus kauppakirjaam kirjatuilla ehdoilla. Jos siis kauppakirjan kauppahinta ei vastaa todellista maksettua kauppahintaa, kärsii mustaa kauppahintaa maksanut ostaja tämän osuuden kauppahinnasta. Hänhän saa kunnalta vain kauppakirjassa sovitun kauppahinnan.

Länsimaisessa oikeusjärjestelmässä ei suojata vilpillistä toimintaa. Kiinteistökauppa tulee tehdä maakaaren mukaisessa kirjallisessa muodossa julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana taikka käyttää sähköistä kauppakirjajärjestelmää. Kaikki kaupan ehdot on hyvä kirjata kauppakirjaan, koska vain tällaiset ehdot sitovat kaupan osapuolia ja saavat oikeudellista suojaa.

 

Näissä kaupoissa ei kannata toimia riskillä. Erittäin harvoin tapahtuu, että koko kiinteistökauppa saadaan pätemättömäksi tilanteessa, jossa ostaja ei maksanutkaan sovittua mustaa kauppahintaa.

Julkisen kaupanvahvistajan mukana olo mustan kauppahinnan kauppakirjatilanteissa tietoisena tällaisesta kauppahinnasta merkitsee auttamattomasti kaupanvahvistajan oikeuksien menetysä.

Pimeinä talvi-iltoina kannattaa suunnitella sellaisia kauppoja, joissa kaikki kaupan osapuolet saavat sellaisen lopputuloksen kuin on tarkoitettu. Kauppaprosessiin ja asiakirjojen laadintaan on käytettävissä asiantuntijoita, jotka varmistavat sekä juridesti että taloudellisesti turvallisen kaupan.

Pekka Linna, varatuomari, LKV