Lunastuslauseke ja välittäjä
Lunastuslausekemaailmasta: Toisinaan asunto-osakeyhtiöissä halutaan eri syistä valvoa, kuka saa hankkia yhtiön osakkeita. Näin vanhastaan pienissä yhtiöissä – varsinkin rivi/paritalomuotoisissa. Lunastusoikeus yhtiön osakkeiden yhtiön ulkopuolelle tapahtuneissa luovutuksissa on yleensä yhtiöllä ja/tai sen osakkailla. Uudessa AsOyL:ssa on monia lunastuslauseketta sääteleviä kohtia sen lisäksi, että itse yhtiön pelisäännöissä, yhtiöjärjestyksessä, on sovittu monenlaisista lunastukseen liittyvistä asioista ja itse lunastusmenettelystä. Tässä en käy näitä läpi tarkemmin, vaan käsittelen tätä aihetta kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden näkökulmasta ottaen kantaa myös välittäjän toimimisvelvollisuuden laajuuteen tässä asiassa.
Selonottovelvollisuus: Ottaessaan markkinointiinsa osakkeita asunto-osakeyhtiöstä, välittäjän on selvitettävä, onko osakkeiden vapaalle yhtiön ulkopuoliselle myyntiin mitään rajoituksia. Yhtiön / osakkaiden lunastusoikeus on tyypillinen tällainen rajoite, joka selviää niin isännöitsijäntodistusta kuin viime kädessä yhtiöjärjestystä tutkimalla. Lisäksi välittäjän tulee selvittää, mitä tällainen lunastuslauseke juuri tässä yhtiössä ja markkinointiin tulevien osakkeiden osalta merkitsee vapaalle osakkeiden vaihdannalle.
Tiedonantovelvollisuus: Jos asunto-osakeyhtiössä on lunastuslauseke, tulee siitä kertoa tämän yhtiön osakkeita markkinoitaessa. Tavanomaisin tapa kertoa asiasta ostajakandidaatille on kirjata asia esitteeseen, osakkeista annettavaan tarjoukseen sekä kauppaprosessin päättävään kauppakirjaan. Tämän lisäksi välittäjän tulee luonnollisesti kertoa lunastusoikeuden merkityksestä tehtävän/tehdyn osakekaupan pysyvyydelle. Tämä koskee erityisesti tilanteita, joissa osakkeet ostanut suunnittelee muuttamista osakkeiden hallinnan kohteena olevaan asuntoon taikka remontin aloittamista huoneistossa ennen lunastusoikeudelle varatun ajan umpeutumista.
Muut välittäjän velvollisuudet: Kun välittäjä on täyttänyt em. selonotto-ja tiedonantovelvollisuutensa, ei hänellä ole ostajaa, asunto-osakeyhtiötä eikä mahdollista lunastajaa kohtaan muita kuin seuraavat velvollisuudet: Kiinteistönvälitysliikkeellä on velvollisuus toimittaa välityksellään tehdystä lunastusoikeuden alaisista osakkeista kauppakirja asunto-osakeyhtiölle (käytännössä isännöitsijälle) heti kaupanteon jälkeen, jotta yhtiö voi tiedottaa tapahtuneesta kaupasta yhtiölle/osakkaille. Näin lunastuslausekkeen mukainen prosessi lähtee liikkeelle – päätyen joko myytyjen osakkeiden lunastamattomuuteen taikka lunastamiseen. Kiinteistönvälitysliike on tällä toimella täyttänyt velvollisuutensa yhtiötä kohtaan. Ostajaa kohtaan välitysliikkeellä on velvollisuus valvoa, että hän saa lunastustilaisuudessa takaisin maksamansa kauppahinnan. Lunastusta aikovaa kohtaan välitysliikkeellä ei ole mitään velvollisuuksia – esim. huoneistoon tutustumisen suhteen.
Lopuksi: Lunastusprosessi on asunto-osakeyhtiön sisäinen prosessi, jossa kiinteistönvälitysliikkeellä ei ole juurikaan roolia. Osakkeet ostanut taho kantaa kokonaisuudessaan riskin kaikista niistä toimista, jotka aiheutuvat hänen muuttamisestaan lunastusoikeuden kohteeksi joutuneiden osakkeiden hallinnan kohteena olevaan huoneistoon, sieltä pois sekä huoneistossa lunastusaikana mahdollisesti tekemistään toimista (ml. remontit).
Pekka Linna, varatuomari, LKV
