Aikaisemminkin esillä ollutta asiaa: Olen joskus aikaisemminkin kirjoittanut tästä teemasta – ehkä enemmän juridiikan kuin nyt hinnoittelun näkökulmasta. Syynä ”uusintaan” on se havainto, että yhä edelleen kaikki asunto-osakeyhtiöiden omistamista rakennuksista itselleen kotia ostamassa olevat eivät miellä, mitä oikeasti ovat ostamassa. Tämä ymmärtämättömyys vaikuttaa sitten vahvasti mielikuvaan hankittavan kodin oikeasta hinnasta.

Kaupan kohteena osakkeet: AsOy-muotoisesta asumismuodossa AsOy omistaa rakennuksen, jossa silmin havaittava huoneisto sijaitsee. Tässä juridisessa kehikossa tämän AsOy:n osakkeita ostava henkilö ei osta tuota huoneistoa vaan ne osakkeet, joiden omistuksen nojalla osakkeiden omistaja saa hallita huoneistoa. Tällä hetkellä nuo osakkeet käsittävä osakekirja on vielä paperisessa muodossa, mutta tulevaisuudessa tämäkin asiakirja ”sähköistyy” – kunhan isona uudistusprojektina vireillä oleva AsOy-rekisterihanke menee maaliin 2020-luvulla. Kiteyttäen ostaja siis ostaa paperia, jonka arvo riippuu paperin sisältämien osakkeiden perustana olevan osakeyhtiön niin taloudellisesta tilasta kuin yhtiön omistamien rakennusten kunnosta.

Mitä on osakkeiden arvostuksen (=hinnan) pohjalla? Jokaisessa osakeyhtiössä – olipa se AsOy taikka perinteinen pörssiyhtiö – on yksittäisten osakkeiden arvostuksen pohjana useita asioita: AsOy:ssä osakkeiden arvossa tulisi näkyä yhtiön taloudellinen tilanne, sen hallinnon hoitamisen ammattimaisuus, sen omistamien rakennusten kunto, paljon puhuttu peruskorjausvelka sekä yhtiön tulevaisuusnäkymät. Itse toivon, että nämä asiat tulevaisuudessa oikeasti määrittäisivät enenevästi eri AsOy:ssä ja sitä kautta erilaisissa ja eri kuntoisissa rakennuksissa sijaitsevien osakkeiden arvoa. Valitettavasti näin ei ole aina tavallisten ostajien keskuudessa. Valitettavasti aina edes kiinteistönvälittäjä ei osaa lukea saati tehdä oikeita johtopäätöksiä AsOy:n tilinpäätösasiakirjoista.

Resepti turvallisille ja oikeahintaisille AsOy-kaupoille: AsOy:stä itselleen uutta kotia etsivän on hyvä tiedostaa, mitä hän on ostamassa. Ensisijaisesti katse tulee kohdistaa AsOy:stä kertoviin dokumentteihin ja niiden perusteella vallitsevassa markkinassa määräytyvään oikeaan markkinahintaan. Luonnollisesti ihmisen katse ja mieli kiinnittää huomiota myös fyysisen maailman ilmiöihin: tilojen yleiseen kuntoon, materiaaleihin, kodinkoneiden kuntoon jne. jotka ovat AsOy-asumisessa osakkeenomistajan vastuulla.

Laminaattien kunnolla on siis merkitystä kodin ostamisessa, mutta enemmän merkitystä tulisi olla kodin hallinnan perusteena olevien osakkeiden oikean arvon määrittämisellä. Laminaatti on kohtuullisen helppo ja halpa uusia, mutta vääjäämättä eteen tuleviin peruskorjauksiin on tärkeämpää henkisesti ja taloudellisesti varautua.

Kun myynnissä olevasta kodista tehdään em. yhtiö- ja huoneistokohtaiset havainnot riittävän huolella, osataan varautua oikeaan hintaan, tuleviin remontteihin sekä ennen kaikkea asumisen kokonaiskustannuksiin. Tässä kokonaisharkinnassa on hyvä turvautua ammattilaisen apuun. Turvallisia ja oikeahintaisia asuntokauppoja kuluvalle syksylle toivottaen!

Pekka Linna, varatuomari, LKV

<< Palaa Juristin näkökulma blogiin