Kuolleen henkilön asunnon myynti
Kun ihminen kuolee, siirtyvät hänen oikeutensa ja velvollisuutensa hänen kuolinpesälleen. Kuolinpesän osakkuus määräytyy perintökaaren mukaisesti: siihen on kirjattu eri perillistahot erilaisissa tilanteissa. Helpoin tilanne lienee silloin, kun kuolinpesää ei lainkaan muodostu vainajalta jäädessä vain yksi lakimääräinen perillinen.
Kuolinpesä on haaste siihen kuuluvan asunnon markkinointia hoitavalle välitysliikkeelle. Hyvässä välitystavassa ja itse perintökaaressa on säännöksiä, kuka ja miten käyttää päätösvaltaa kuolinpesän asioissa. Tämän tahon ja kuolinpesään kuuluvan omaisuuden selvittäminen lähtee liikkeelle asianmukaisesti laaditusta perukirjasta oikeine sukuselvitys – ym. liitteineen. Sukuselvityksiä ei tarvita, jos perukirjan osakasluettelo on maistraatin vahvistama.
Joskus kuolinpesän asuntoa myytäessä törmätään ”byrokratiahaasteeseen” ts. tilanteeseen, jossa asuntoa markkinointiin antava henkilö ei ymmärrä välitysliikkeen asiakirjatarvetta: Perukirjan tarve yleensä ymmärretään, mutta toisinaan ei oikean perillispiirin osoittavan aukottoman sukuselvitysketjun tarvetta / osakasluettelon vahvistamista.
Tämä on maallikon näkökulmasta ymmärrettävääkin, sillä oman perunkirjoitushistoriani aikana olen pahimmillaan törmännyt vainajaan, jonka perillispiirin selvittäminen vaati yli 200 erillisen sukuselvityksen / virkatodistuksen hankintaa – osa vielä ulkomailta. Testamenttitilanteissa tarvitaan lainvoimainen testamentti ts. kaikille tiedoksi annettu / moiteajat umpeutuneet. Joskus törmätään tilanteeseen, jossa on avioehtoja, osituksia tekemättä, useita sisäkkäisiä kuolinpesiä ym. Näiden kaikkien tilanteiden osalta on asioiden tilanne ja oikea myyjätaho selvitettävä ennen asunnon markkinoinnin aloittamista.
Itse päätöksenteko kuolinpesässä on yksinkertaista / vaikeaa – riippuen kuolinpesästä. Kuolinpesissä ei tehdä enemmistöpäätöksiä vaan pääsääntö on kollegiaalinen ja yksimielinen päätöksenteko. Siis 10 osakasta käsittävässä kuolinpesässä ei 9 samaa mieltä olevaa voi ”jyrätä” eri kannalle jäänyttä yhtä osakasta. Riitaisten taikka päätöskyvyttömien kuolinpesien varalle on säädetty perintökaaressa pesänselvittäjäjärjestelmä. Tuomioistuimen määräämä pesänselvittäjä korvaa osakkaiden yhteishallinnon. Pesänselvittäjälläkin on tietyissä tilanteissa velvollisuus kuulla ennen päätöksensä tekoa osakkaita.
Kuolinpesien asunnon myynti muuttuu haasteellisemmaksi, jos joku osakkaista on vajaavaltainen taikka hänen osuutensa kuolinpesästä on ulosmitattu. Oman erikoispiirteensä muodostavat osakkaat, joilla ei ole virallista edunvalvojaa, mutta jotka eivät tosiasiallisesti kykene päättämään omista asioistaan (esim. dementikko laitoshoidossa). Joskus törmätään myös tilanteeseen, jossa ulkomailla asuvaa osakasta ei tavoiteta, eikä hänestä saada edes virallista elossa- todistusta.
Välittäjällä on kuolinpesien kyseessä ollen laajahko asiakirjojen hankkimis- ja selvittämisvelvollisuus. Tämä prosessi vaatii joskus kuukausien ja jopa vuosien selvitystyötä. Tämä toiminta on välttämätöntä, jotta ostaja saa hankkimalleen kiinteistölle lainhuudon taikka asunto-osakesaanto kirjataan asunto-osakeyhtiön rekistereihin. Onneksi pääosa kuolinpesistä on kuitenkin suhteellisen selviä ja riidattomia. Näissä kuolinpesissä asunnon myyminen ei ole asiakirjoista eikä myyntitahdosta kiinni.
Pekka Linna, varatuomari ja LKV
