Kuntotutkimuksen roolista
Kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen erosta: Asuntokaupoissa teetetään sekä kuntotarkastuksia että –tutkimuksia. Ensiksi mainitussa asunto tutkitaan pääasiallisesti aistinvaraisesti ja pintamittareilla – rakenteita avaamatta. Viimeksi mainitussa rikiä porataan, rakenteita avataan ja rakennuksesta otetaan erilaisia näytteitä. Kumpi tutkimus kannattaisi teettää ja mikä on kiinteistönvälittäjän rooli näissä tutkimuksissa?
Välittäjän tiedonantovelvollisuus – toimeksiantajalle: Välittäjän tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää asunnon kuntoa selvittävä tutkimus. Tämä tieto tulee toimeksiantajalle antaa ennen toimeksiannon tekemistä. Välittäjän tulee kertoa tutkimusten laajuuden erot, kustannustaso sekä tutkimuksen vaikutus mahdollisen kaupan osapuolten velvollisuuksiin – myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja ostajan selonottovelvollisuuteen. Välittäjän ei tule suositella vain yhtä tutkimuksen suorittajaa vaan antaa muutama vaihtoehto, joista asiakas tekee itse valinnan.
Omakotitalot erityishuomiossa: Suomessa on rakennettu omakotitaloja eri vuosikymmeninä varsin erilaisilla metodeilla, rakenneratkaisuilla, materiaaleilla ja lopputuloksilla. En ota tässä yhteydessä kantaa eri vuosikymmenien rakennusten tyypillisiin ratkaisuihin, ominaisuuksiin enkö riskirakenteisiin. Tähän arviointiin löytyy minua parempia asiantuntijoita.
Käytännön elämän ratkaistava kysymys: Miten ratkaistaan haaste tilanteessa, jossa kiinteistönvälittäjän suosituksesta vaikkapa 1970-80-lukujen vaihteessa rakennetusta rinneratkaisulla toteutetussa omakotitalossa tehdään kuntotarkastus, joka osoittaa talon olevan asianmukaisessa kunnossa – siitä ei löydy kosteutta eikä muitakaan elämää haastavia ilmiöitä? Kaupan jälkeen ostaja alkaa epäillä talo kuntoa ja teetättää rakennuksessa kuntotarkastuksen, jossa avataan rakenteita, otetaan näytteitä sekä tehdään kustannusarvio rakennuksen laittamisesta rakenteiltaan tutkimushetken kuntoon?
Kuntotutkimuksessa löytyy monenlaista korjattavaa asiaa: Rungon alapuut ovat osittain hapertuneet, eristeitä ei ole riittävästi kosteussuojattu ja useissa rakenneosissa on mikrobikasvustoa. Olennainen kysymys asiaa juridisesti ratkaistaessa on se, onko tämän ikäinen ja rakenteinen omakotitalo olennaisesti huonommassa kunnossa kuin vastaavan ikäiset, vastaavalla sijainnilla ja muutoinkin vertailukelpoisilla ominaisuuksilla olevat omakotitalot?
Kysymys on siksikin relevantti, että kyseessä on tyypillisesti ns. salainen virhe, josta myyjäkään ei ole ollut tietoinen – ja ehkä hänen ei pitänytkään olla tämän ikäisessä ja kuntoisessa talossa itse oireettomana asuessaan. Käytettyä omakotitaloa ostava kun ei voi saada uudenveroista taloa.
Tässäpä onkin mahdollista riitaa ratkaisevalle kuluttajariitalautakunnalle taikka tuomioistuimelle mielenkiintoinen pähkinä purtavaksi. Minkä verran ”viallinen” omakotitalo saa olla, jotta se täyttää tietyllä ajanjaksolla rakennetulle omakotitalolle asetetut virheettömyyden edellytykset. Tämän haasteen ratkaisemiseen näillä instansseilla on ratkaisupakko – siitä huolimatta, että he eivät ole paikan päällä asiaa katsomassa.
Pekka Linna, varatuomari, LKV
