Peruskysymys: Ostaisitko sinä vuosikymmeniä vanhan omakotitalon ilman asiantuntevaa ammattilaisen kuntotarkastusta? Kysymykseen annettu vastaus riippuu halusta ottaa tapauskohtaisesti eriasteista riskiä kohteen mahdollisista viosta ja puutteista.

KKO:n antama kaupan purkupäätös: Mainitsin kolumnissani (Jokakoti 20.11.2015) KKO:n antamasta ennakkopäätöksestä, joka sittemmin on käynnistänyt pohdiskelua myös kuntotarkastusten roolista.

Todennäköisiä muutoksia kuntokartoitukseen: Tulevana vuonna tehtävät asuntokaupan kuntotarkastukset tulevat olemaan aikaisempaa tarkempia, jotta niin myyjän tiedonanto- kuin ostajan selonottovelvollisuudenkin pohjaksi olisi aikaisempaa paremmat tekniset tutkimukset.

Kuntokartoittajan tulee jatkossa ottaa kantaa riskirakenteen (esim. valesokkeli) käsittävän rakennuksen vaurion mahdollisuuteen. Käytännössä tarkastaja joutuu ottamaan kantaa siihen, millä todennäköisyydellä omakotitalossa mahdollisesti oleva riskirakenne on realisoitunut vahingoksi. Tämä ei vielä riitä, vaan kuntokartoittajan on otettava raportissaan kantaa tulevaisuuden kustannuksiin ts. riskirakenteen osalta hänen tulee esittää mahdollinen vaurion korjauskustannus.

Lopuksi kuntokartoittajalla on suurempi selonottovelvollisuus käytettävissä olevista asiakirjoista ja ennen kaikkea käytettävissä olemattomista asiakirjoista. Käytännössä selvitettäväksi tulevat tarkastuskohteessa valmistumisen jälkeiset remontit ja korjausten historia – tarvittaessa rakennusvalvontaviranomaisilta.

Vaikutukset käytännön elämään: Tarkastukset ja niistä laadittavat raportit tulevat jatkossa olemaan aikaisempaa olennaisesti perusteellisempia. Rakenteita poraillaan, seiniä availlaan sekä erilaisia muita rakenteita tutkitaan huomattavasti tarkemmin. Tämä on kaikkien kaupan osapuolten kannalta vain hyvä asia – myöhempien yllätysten välttämiseksi. Käytetty rakennus kun on aina käytetty – uutta haluavan kannattaa ostaa uusi.

Osalla ostajista on edelleen käsitys, että rakennetun kiinteistön myyjän vastuu on viisi vuotta kaupasta, ja että tämän vastuun ”piikkiin” voi kerätä kaikki em. aikana esille tulleet virheet ja puutteet. Oikeassa elämässä asia ei ole näin: Reklamaatioille on ensiksikin asetettu yleinen kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta. Toiseksi virheen on tullut olla kohteessa kaupantekohetkellä – oire sinänsä voi esiintyä myöhemminkin. Kolmanneksi mikään laki ei tue ostajan ”rikastumisajatusta” ts. ajatusta, että kymmeniä vuosia vanha kohde voidaan korjata nykyajan vaatimuksiin myyjän kustannuksella. Tapauskohtaisessa harkinnassa päädytään yleensä ”kirkko keskelle kylää”-ratkaisuihin.

Miten ostaisin vanhan talon? Kaikki käytettynä ostettava tulee tutkia – mitä kalliimmasta hankinnasta on kyse, sen paremmin. Tässä tutkimisessa on parasta käyttää alalla tunnettua asiantuntijaa, joka uskaltaa myös ottaa kantaa kohteessa havaittaviin virheisiin / puutteisiin ja antaa niihin asiantuntevan ratkaisuehdotuksen.

Kaikki käytetty ei suinkaan ole korjattavaa, mutta sellaisiakin on reklamaatioista ja eri instansseissa vireillä olevista riidoista päätellen myyty ja ostettu.

Suosittelen kuntotarkastusta hiukankin vanhemmassa kohteessa sekä avoimin mielin mukana olemista ja kyselemistä paikan päällä tällaisessa tutkimuksessa. Näin vähennetään asuntokaupan jälkipyykin määrää ja laatua.

Pekka Linna, varatuomari, LKV