Kunnossapitotarveselvitys

AsOyL:n lähtökohta: Varsinaisessa yhtiökokouksessa on vuosittain esitettävä ”hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokouksesta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.” Kyse on kansankielellä kunnossapitotarveselvityksestä. Selvityksissä kerrotaan esim. mahdollisesta putki-, katto-, ja salaojaremontista.

Elinkaariajattelun konkreettinen ilmentymä: Laissa oleva velvoite mahdollistaa / pakottaa AsOy:n hallituksen pohtimaan yhtiön omistaman rakennuksen teknistä kuntoa – minimissään muutaman vuoden periodilla. Hallituksen on pohdittava, mitä ja missä vaiheessa yhtiön omistamissa rakennuksessa yleisen ”rakennusteknisen elinkaariajattelun” pohjalta kohtuullisen suurella todennäköisyydellä tulee tehtäväksi toimenpiteitä. Lainsäätäjä on halunnut korostaa elinkaariajattelua rakennusten osalta.

Osakkaille aikaa valmistautua: Samalla osakkailla on mahdollisuus mieltää, minkälaisia kustannuksia osakkeiden osalle on tuleva. Tämä mahdollistaa varautumisen tuleviin korjauksiin ja niiden aiheuttamiin remontteihin. Edelleen tulevista remonteista toteuttamistapoineen ja kustannuksineen on helpompaa päättää, kun tulevista korjaustarpeista on jonkin asteista aikataulua.

Juridinen muoto ja sisältö: Laissa ei tälle viisivuotiskatsaukselle ole asetettu muotovaatimuksia taikka vähimmäissisältöä. Käytännön elämässä esiintyy näissä selvityksissä laaja kirjo: todella perusteellisesti suhteellisen standardoidulle toimijakohtaiselle pohjalle laadittuja sekä kohtuullisen pelkistettyjä A4-kokoisia. Tulevaisuus näyttää, millaiseksi käytäntö muotoutuu tässä suhteessa.

Juridinen vaikutus ja sitovuus: Selvityksen juridinen luonne ei ole selvä. Oikeuskäytäntöä kunnossapitotarveselvityksen laatimisesta, sisällöstä ja vastusta ei vielä ole. Tulevaisuus näyttää, minkälaisen juridisen roolin asiakirja saa.

Lopuksi: Yhtä kaikki kunnossapitotarveselvitys on yksi asunto-osakeyhtiöstä asunnon myyntiprosessista saatavissa ja hankittavissa oleva asiakirja. Siihen kannattaa tutustua huolella ja miettiä, mitä tulevaisuus mahdollisesti ja joissakin yhtiöissä myös kohtuullisen todennäköisesti tuo osakkaalle tullessaan.

Selvityksen muoto ja sisältä antaa osakkeen ostajakandidaatille jonkinlaisen kuvan yhtiön hallinnon hoitamisesta: Hyvin laadittu selostus kertoo, että yhtiössä ollaan kiinnostuneita yhtiön omistamien rakennusten hoidosta ja tulevaisuudesta. Toisin laadittu selostus antaa toisaalta kuvan jonkinlaisesti muusta asenteesta näihin asioihin.

Ylipäätään osakkeen ostaminen sellaisissa olosuhteissa, joissa kaikki ostopäätökseen tarvittava olennainen tieto on olemassa, on helpompaa kuin näissä suhteissa epäselvemmissä olosuhteissa. Yhtiöissä on hyvä tiedostaa, että kaikki yhtiöstä saatavissa oleva asiakirjamateriaali sisältöineen on tietynlainen yhtiön ”käyntikortti”. Ostajakandidaatille kannattaa antaa mahdollisimman edustava käyntikortti.

Pekka Linna, varatuomari, LKV