Asuntomarkkina eriytymässä: Myönnän, että minulla on toisinaan tapana karrikoida: Suomen asuntokannassa on paljon suuren maaltapaon seurauksena 1960-70-luvulla silloiseen asumistarpeeseen rakennettuja kerros- ja rivitaloja. Normaalin elinkaariajattelun mukaisesti tämä asuntokanta on tällä hetkellä vääjäämättä tulossa peruskorjausikään. Tämän ilmiön alalla toimivat ammattilaiset tunnistavat, mutta kaikki myyjät ja ostajat eivät ole rakennus- taikka kiinteistönvälitysalan ammattilaisia. Toisaalta meillä on peruskorjausvaiheeseen vasta vuosikymmenien päästä tulevia rakennuksia, aivan uusia rakennuksia sekä sellaisia rakennuksia, joita ei taloudellisessa mielessä kannata korjata.

Elinkaariajattelu kaiken pohjana: Mikään tässä katoavassa maailmassa ei ole ikuista. Kaikki ihmisen rakentama tulee jossakin vaiheessa elinkaartaan materiaalien kulumisen ja käytön seurauksena uusimisikään. Näin tapahtuu myös rakennuksille. Yleisemmin kerros- ja rivitalot ovat asunto-osakeyhtiömuotoisesti omistettuja ja hallittuja. Näissä kohteissa isompien rakennusten osien, kuten putkistojen, ulko-osien, ilmastointi- ja sähköjärjestelmien, hoitaminen ja uusiminen tehdään omistajan ts. asunto-osakeyhtiön varoilla. Asunto-osakeyhtiö saa varansa osakkeita tällaisessa yhtiössä omistavilta osakkailtaan. Osakkaan tulee tiedostaa, että jossakin vaiheessa rakennuksen osat vaativat elinkaariajattelun perusteella uusimista.

Tiedonlähteet: Isännöitsijällä on yleensä parhaat tiedot, mitä remontteja asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa on suunniteltu taikka päätetty tehtäväksi. Tilanne on kohtuullisen selvä, kun yhtiökokous on päättänyt peruskorjaustyyppisen remontin tekemisestä: Näistä kirjataan tieto isännöitsijäntodistukseen ja sen liitteisiin. Toisinaan sinne kirjataan myös arviotasolla korjaustoimien kustannukset. Tieto liikkuu keskeneräisestä remontista yhtiön antamissa asiakirjoissa yleensä arviotasolla, koska matkan varrella tapahtuu usein yllättäviä lisäkustannuksia aiheuttavia seikkoja. Varma on varmaa kustannusten osalta, kun viimeinenkin lasku on maksettu. Välittäjäkaupoissa ostajakandidaatti saa isännöitsijän antamat asiakirjat ja tiedot välittäjän antamana.

Haasteelliset tilanteet: Tilanne on olennaisesti haastavampi, jos peruskorjausta vasta suunnitellaan. Tilanne säilyy tällaisena siihen saakka, kunnes koko remonttiprojekti on ohi. Suunnitteluvaiheessa ei vielä ole tiedossa kustannustasoa, remontin suorittajaa eikä edes sitä, löytyykö tarvittavalle remontille maksajaa. Kuitenkin tällaisessa välivaiheessakin on usein tarvetta tehdä kauppaa osakkeilla (omistajan kuolema, avioero ym).

Tällainen välivaihe on haasteellinen myös kohteen hinnoittelulle, koska lopulliset kustannukset huoneiston hallintaan oikeuttaville osakkeille eivät ole tiedossa. Välittäjän tulee kuitenkin arvioida kohteen hintaa velattomalla hinnalla ts. ostajalle osakkeiden ostamisesta aiheutuvalla taloudellisella kokonaisrasitteella. Jos hinnan määritys menee vikaan, on kaupan osapuolista aina jompikumpi tyytymätön.

Ratkaisu: Jotta tällainen väliaikatilanne olisi kaikille turvallinen, tulee jatkossa entistä enemmän parantaa isännöitsijöiden tiedonannon laajuutta ja asiakirjoihin kirjattuja asioita, parantaa isännöitsijöiden ja välittäjien keskinäistä yhteistyötä ja tietojenvaihtoa sekä lisätä niin kohteen myyjien kuin ostajienkin tietoisuutta ja ymmärrystä elinkaariajattelusta.

Pekka Linna, varatuomari, LKV