Vakiintunut käytäntö: Vielä elokuussa 2015 rakennetun kiinteistön kaupan purkaminen vaati maakaaren mukaisesti olennaisen laatuvirheen olemassaolon kaupan kohteessa. Olennaisuutta on arvioitu sangen kaavamaisesti virheen korjaamiseksi tarvittavien korjauskustannusten suhteella maksettuun kauppahintaan. Purkukynnys on ylittynyt melko vakiintuneesti em. suhteen ollessa 30-40 %. Tätä alhaisemmalla korjauskustannustasolla on keskusteltu hinnanalennuksesta ja tietyissä tilanteissa vahingonkorvauksesta.

KKO:n ennakkopäätös 07.09.2015: OKT:n ostaja voitti kosteusvaurioihin perustuvan kaupan purkutapauksen. Kyse oli 1950-luvun ns. rintamamiestalon kaupasta, jossa kauppahinta oli 68.000 €. Rakennuksessa oli suoritettu kuntotarkastus, jossa ei ilmennyt rakennuksessa kaupan tekemisen jälkeen ilmi tulleita laajahkoja alapohjavaurioita. Kosteusvaurioiden korjaaminen olisi maksanut HO:ssa esillä olleen arvion mukaan 20.000 €.

Mitä päätöksessä todetaan? KKO:n päätöksessä todetaan, ettei talon korjauskustannuksia voida ennen korjaustöiden tekemistä selvittää riittävän varmasti. Joka tapauksessa tässä casessa alapohjan kosteusvaurioiden korjauskustannukset olivat merkittävät. Ostaja ei ole voinut ennen kaupantekoa olettaa joutuvansa maksamaan tällaisia kustannuksia. Kyseisessä talossa ei voinut asua ennen vaurioiden korjaamista.

KKO:n päätöksen mukaan ostaja voi halutessaan purkaa kaupan, koska kyseessä on laaja-alainen virhe, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida. Tällaisessa tapauksessa riski korjauskustannuksista ja korjaustöiden onnistumisesta tulee palautua myyjälle. Vaihtoehtoisesti ostaja voi luonnollisesti halutessaan pitää kohteen ja vaatia hinnanalennusta.

Mitä mahdollisesti muuttuu? Kyseinen ennakkopäätös merkitsee osittain aikaisemmasta kaavamaisesta korjauskustannusten kauppahintaan vertailusta luopumista sekä muidenkin kauppaan ja kaupankohteeseen liittyvien seikkojen huomioimista purkuseuraamukseen johtavassa kokonaisharkinnassa. Jatkossakin korjauskustannusten määrällä on luonnollisesti iso merkitys, mutta muutkin seikat otetaan asiaa ratkaistessa huomioon. Suuria ennustajan lahjoja ei tarvita, jos ennustetaan kaupan purkujen lisääntyvän kosteusvaurioperusteella.

Kuntotarkastuksen merkityksestä: Hiukankin vanhemmissa taloissa on syytä teettää asiantuntijan tekemä kuntotarkastus. Tällaisessa tarkastusprosessissa pitäisi aikaisempaa enemmän voida sekä omistajan että ostajakandidaatin suostumuksella tehdä myös pintaa syvemmälle ulottuvia tutkimuksia. Lähtökohtahan näissä tutkimuksissa on rakenteisiin puuttumatta tehtävä tarkastus. Hiukan syvemmälle ulottuvalla tarkastuksella voitaisiin estä osaa nyttemmin salaisena virheenä myöhemmin esille tuleva haaste rakennuksessa.

Pekka Linna, varatuomari, LKV