Asuntokaupat sujuvat pääosin ilman jälkipuinteja. Joskus näissä ihmiselämän suurimmissa hankinnoissa tulee esille sellaisia seikkoja, joita kukaan ei välttämättä halua ostamaansa asuntoon. Asunnossa on lainsäädännön määrittelemä virhe.

Ihmismieli toimii tällaisissa tilanteissa joskus kummallisesti: Ihminen kokee, että häntä on jollakin tavalla petetty taikka huijattu haluten tähän tuntemukseensa hyvitystä. Joskus toki myyjä on saattanutkin toimia tällaisella tavalla, mutta yleensä asunnon virhe tulee myyjällekin yllätyksenä. Kaikkein parhaiten piilossa olevien virheiden osalta puhutaan salaisesta virheestä, jossa ostajan kynnys saada korvausta myyjältä on korotettu.

Länsimaisessa epäkohtien oikaisua säätelevässä lainsäädännössä on yleisesti voimassa vahingosta hyötymisen kielto. Kukaan ei voi laillisin keinoin rikastua sopimuskumppaninsa kustannuksella virheen korjaamistilanteessa.

Meilläkin niin asuntokauppalaki kuin kiinteistöjä säätelevä maakaarikin lähtevät siitä, että ensisijaisesti asunnossa oleva virhetilanne pyritään korjaamaan ennalleen – virheettömäksi. Tämä tarkoittaa sitä, että kohde pyritään saattamaan sellaiseen kuntoon kuin se olisi ollut, jos siinä ei olisi ollut virhettä. Myyjän kustannuksella asuntoa ei voi saattaa parempaan kuntoon kuin se olisi ollut kaupantekohetkellä ilman virhettä.

Tästä aiheutuu käytännön elämässä luonnollisesti haasteita, sillä harvaa kohdetta saadaan korjaushetken korjausmenetelmillä ja materiaaleilla vastaamaan monesti alkuperäiskuntoista asuntoa. Uusilla menetelmillä ja materiaaleilla korjattava kohde väistämättä tulee parempaan kuntoon kuin virheetön alkuperäiskunnossa oleva asunto.

Koska näissä tilanteissa ostaja ei voi hyötyä myyjän kustannuksella, tulee korjauskustannuksissa hakea kohtuullista tasoa. Korjattu kohdehan kokee yleensä korjaustoimilla jos ei välttämättä hinnan niin ainakin myytävyyden parantumisen. Näissä tilanteissa on parasta opetella sopimaan asia, sillä asiaa joko kuluttajariitalautakunnassa tai alioikeudessa ratkaistaessa joudutaan vaikeahkoihin näyttö- ja arviointihaasteisiin. Tämä taasen vaikuttaa varsinkin alioikeudessa prosessaamisen kustannuksiin.

Laiha sopu on yleensä parempi kuin lihava riita. Periaatteista kiinni pitäminen maksaa yleensä kohtuuttomasti saavutettavaan hyötyyn nähden. Siksi lusikka on yleensä parasta ottaa kauniiseen käteen: Teettää ennen kauppaa tarvittavat asiantuntijan johdolla tehtävät tutkimukset, tutustua näistä laadittuihin raportteihin sekä kirjata olennaisimmat havainnot ja korjaustarpeet kauppakirjaan.

Asiantunteva kiinteistönvälittäjä osaa kauppaprosessia hoitaessaan ottaa huomioon hyvän välitystavan mukaisesti niin myyjän kuin ostajankin kohtuulliset edut. Tämä on tällaisessa kauppaprosessissa aivan välttämätöntäkin, koska kauppaa ei synny ilman kahden osapuolen tahtojen ja tarpeiden yhdistymistä.

Kohtuullisuuden periaate on hyvä periaate kaikessa elämässä. Näin myös asuntokauppojen jälkipuinneissa, joissa joskus tunne voittaa järjen varsinkin asioiden selvittämisen alkuvaiheessa. Ajan kuluessa ja kustannusten kasvaessa alkaa järki yleensä voittaa.

Pekka Linna, varatuomari, LKV