Aina ei tavara ole odotuksen mukaista: Käytetty tavara ei juuri koskaan ole uuden veroinen. Näin on myös asuntokaupassa, joka on yksi ihmiselämän suurimpia sopimuksia. Lainsäädännössä reklamaatioiden teolle on asetettu sekä kohtuullisuusperusteinen että vuosimääräinen takaraja (asunto-osakkeet 2 v ja kiinteistöt 5 vuotta).

Kohtuullinen aika takarajana: Varsin yleinen käsitys on, että em. vuosimääräiset takarajat olisivat ratkaisevia reklamaation oikea-aikaisuutta arvioitaessa. Ratkaisevana on kuitenkin reklamaation tekeminen kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen taikka hänen olisi se pitänyt havaita. Kohtuullisen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan tämä kohtuullinen aika on 4-6 kk em. havaitsemistilanteesta.

Milloin sitten pitäisi havaita? Selkeät virheet on helppo maallikonkin havaita. Virheen ”selkeys” tuottaa oikeudelliseen arviointiin haasteensa, sillä ostajalla on laissa säädetty kaupan kohteen tarkastusvelvollisuus – jossa normaalein ihmisaistein tällaiset selvät virheet tulisi havaita? Toisaalta tällaisessa tarkastuksessa havaitut puutteet laatutasosta eivät täyttäne läheskään aina virheen määritelmää, koska ne tarkastuksessa havaittuina eivät ole tulleet tarkastuksen suorittajalle yllätyksenä. Edelleen havaittu puute on luonnollisesti vaikuttanut ostajakandidaatin päätökseen kaupasta ja sen ehdoista?

Ns. salaiset virheet arjen haasteina: Asia muuttuu olennaisesti haastavammaksi, kun ostetusta kohteesta löytyy sellainen seikka, joka tulee yllätyksenä ostajalle taikka kummallekin kaupan osapuolelle. Ensiksi mainitussa tilanteessa voidaan usein kyseenalaistaa myyjän vilpittömyys olosuhteesta – varsinkin tilanteissa, joissa hän on itse rakentanut / korjannut kohteen taikka asunut siellä pitkään. Toisinaan tällaisessa tilanteessa saattaa asiaa viranomaisten taholla tarkasteltaessa tulla kyseeseen myös petokseksi luokiteltava käyttäytyminen. Toisessa tilanteessa on kyse ns. salaisesta virheestä. Kohteen ei-toivottu ominaisuus tulee yllätyksenä niin myyjälle kuin ostajalle. Tyypillisiä tällaisia ilmiöitä ovat erilaiset kosteusvauriot ja niiden seuraukset. Haastavan näistä tilanteista tekee virheen syntyajankohta, virheen korjaamisen väistämättä aikaansaama edessä olevan käyttöiän jatkuminen sekä usein korjauksen yhteydessä tehtävä tason parantaminen. Haasteen näissä tilanteissa tekee kustannusten jako myyjän ja ostajan kesken. Usein kirkko keskelle kylää-periaatteen soveltaminen toteuttaa kohtuullisuusperiaatteen parhaiten käytännössä.

Passiivisuus vie puhevallan: Vallitsevan olosuhteen – ei-toivotunkin – hiljainen hyväksyminen ilman kohtuullisessa ajassa tehtävää reklamaatiota merkitsee ostajan kannalta sitä, ettei hänellä ole mahdollisuutta myöhemminkään saada taloudellisia suorituksia itsensä ulkopuolisilta tahoilta. Passiivisuus merkitsee sitä, että ostaja tyytyy vallitseviin olosuhteisiin. Siten oikeuskäytännön vahvistama 4-6 kuukauden kohtuullisuusaika on syytä ottaa tosissaan. Kahden/viiden vuoden ajan odottaminen saattaa tulla kalliiksi – jos myöhemmässä prosessissa kyetään osoittamaan, että virhe olisi tullut havaita olennaisesti em. aikarajoja aikaisemmin.Lopuksi: Em. vuosimääräiset takarajat eivät toisaalta ”pelasta” vilpillistä myyjää. Laissa on asetettu 10 vuoden takaraja tahallisesti taikka törkeän huolimattomasti toimiville. Siksi kannattaa rakenta /korjata kunnolla ja normeja noudattaen. Taikka jättää tekeminen alan ammattilaisille.

Pekka Linna, varatuomari, LKV