Kiinteistövälittäjä ostajan markkinassa
Tarjonta lisääntymässä: Taloudessa olemme saaneet viime kuukausina kuulla hyviä uutisia. Vienti on lähtenyt vetämään, kuluttajien luottamus omaan talouteen on parantunut ja investoinneissakin on tapahtumassa liikkeelle lähtöjä. Valtakunnassa siis ”kaikki” hyvin?
Asuntomarkkina eriytymässä ja haasteellistumassa: Elämme alkukesästä 2017 olosuhteissa, joissa ainakin omassa asuinmaakunnassani on ennätysmäärä asuntoja yleisillä markkinapaikoilla myytävänä. Kuopiossa lähestytään koko asuntotarjonnassa – vaikka osa uudiskohteista on useampaan kertaan portaaleissa – 2.000 asunnon rajaa, ja käytettyjäkin asuntoja on kalakukkokaupungissa myynnissä melkein 1.200 kappaletta. Ei siis ole ihme, että ostajatkin ovat hiukan ymmällään tässä tarjonnan runsauden maailmassa .Keskustaajamien ulkopuolisella alueella ei myytävien kohteiden määrä ole haaste siinä mielessä, että vaihtoehtoja markkinassa kyllä on. Tällä hetkellä näillä alueilla on todella paljon hyviä vaihtoehtoja asumiseen, mutta ostamispäätöksen tekeminen näyttää edellyttävän jonkinlaista liityntää tälle alueelle. Kun tarjontaa on enemmän kuin kysyntää, on sillä luonnollisesti markkinataloudessa suora vaikutus myytävän kohteen hintatasoon. Ihmiselle on vaikeaa hyväksy, että asunnon myynnissä voi tulla tappiota.
Välittäjän rooli: Tällaisessa tilanteessa korostuu kv-alalla toimivan välittäjän rooli ja ammattitaito kohteiden hinnoittelussa. Lainsäädännön ja hyvän välitystavan mukaan hinnoittelun tulee perustua tilastoista todennettaviin toteutuneiden kauppojen kauppahintoihin – ei kohteen omistavan (yli)odotuksiinkin eikä kohteen myyntiin haluavan välittäjän hintapilvilinnoihin. Oikean markkinahinnan asettaminen kohteelle on ammattitaidon, vastuullisuuden ja oikean kaupallisen pelisilmän käyttämistä.
Uudistuotantoa – peruskorjausvelka: Elämme aikakautta, jolloin ennen 1980-lukua rakennetuissa rakennuksissa vääjäämättä alkaa olla erilaista ja –tasoista peruskorjaustarvetta – usein alueilla, joilla peruskorjauksen kustannukset eivät pääomituasuntojen hintoihin, ja pankitkin miettivät lähtemistä näihin hankkeisiin mukaan. Peruskorjaukset ovat vääjäämättä edessä jokaisessa rakennuksessa jossakin vaiheessa, joten elinkaariajattelun soisi olevan yleisemmässä käytössä rakennusten omistajilla.Ainakin isommissa kasvukeskuksissa rakennetaan uutta asuntokantaa todella laajalla volyymillä ja tarjonnalla. Varsinkin pienten asuntojen markkina on sijoittajavetoinen, mikä pitkässä juoksussa saattaa synnyttää alalle jonkin tyyppisen haasteen. Asuntoa etsivä asiakas on melkoisen valinnan edessä asunto hankkiessaan: Ostanko kokonaan uuden vaiko peruskorjatun/peruskorjattavan käytetyn kohteen?Kysymys on monesti hinnan lisäksi myös sijainnista, kohdetyypistä ja joskus myös vaihtoehdosta omakotiasumiselle.
Välittäjällä tulee olla suora ja vahva selkäranka: Nykyisessä asuntomarkkinatilanteessa on välittäjällä ratkaiseva merkitys oikean hintakäsityksen muodostamisessa ja sitä kautta kohteen kaupaksi saamisessa. Tunnettu tosiasiahan on, että jokainen meistä haluaa ja odottaa omaa kotiansa myydessään parempaa hintaa kuin tilastot osoittavat. Tämä ajatus halutaan viedä käytäntöön oman kohteen hinnoittelussa – jääden ”odottamaan” sitä ”lottovoittoa”, että joku hinnoista ehkä tietämätön tulee ja maksaa tilastoihin nähden ylihinnan. Tässä on meille alalle toimiville haastetta!
Pekka Linna, varatuomari, LKV
