Kenen on vastuu kaupan kohteen virheestä?
Jokaisella meistä ovat odotukset korkealla ostamamme asunnon ominaisuuksien suhteen. Joskus odotukset ovat ruusunpunaisia, mutta pääosin suomalainen asunnon ostaja on hankinnoissaan rationaalisessa mielentilassa. Asunnon ostaminen on usein elämämme suurin yksittäinen hankinta, johon sisältyy usein pitkä asiointisuhde myös hankinnan mahdollistaneeseen pankkiin.
Koska asunnot ovat ihmisten tekemiä, ja koska käyttö & ajanhammas kuluttavat kaikkea materiaalista, eivät asunnon ominaisuudet ja kunto aina vastaa odotuksia. Odotukset ovat aina sekä objektiivisia että samalla myös subjektiivisia. Joskus asunnoissa oikeasti on myös virheitä. Virheet yleensä korjataan kysyen: Mitä korjataan? Kuka korjaa? Kuka maksaa?
Välitysliikkeen ollessa mukana asuntokaupassa vallitsee kaupantekoon asti tietynlainen kolmikanta: Myyjä haluaa myydä ja ostaja ostaa asunnon elämäntilanteen muuttumisen johdosta. Välittäjän tehtävänä on hankkia tarpeellinen markkinointimateriaali ja muuttaa se esitetiedoksi, markkinoida kohdetta, saattaa kaupan osapuolet yhteen sekä tarjousneuvottelujen jälkeen hoitaa kauppa asiallisesti loppuun saakka.
Kun kaupan kohteessa on virhe, pohtii ostaja usein, kuka tästä virheestä vastaa? Välittäjäkaupassa hänellä on periaatteessa kolme tahoa, joille virheen seuraamukset voidaan ajatella kohdistuvan: Myyjä, kiinteistönvälittäjä taikka hän itse. Normaalille suomalaiselle vm. taho virheen seuraamusten viimesijaisena vastaajana ei ole toivottu vaihtoehto.
Myyjä vastaa ilman tuottamustakin tietyistä kaupantekohetkellä olemassa olevista kaupan kohteen virheistä ostajalle. Virhevastuu ei siis pääsääntöisesti edellytä myyjältä minkäänlaista syyllisyyttä ts. tahallisuutta / huolimattomuutta. Hänen vastuunsa syntyy kohteen omistamisella. Tätä vastuuta on rajoitettu lainsäädännöllä ns. salaisten virheiden osalta. Näissä tapauksissa on kyse virheistä, joista kukaan – ei sen paremmin myyjä, ostaja kuin välittäjäkään – ole tiennyt eikä heidän olisi pitänyt tietääkään. Vm. tapauksissa on yleisen oikeustajun mukaisesti reilua jakaa virheen seuraamuksia laajemmin kaupan osapuolten kesken.
Kiinteistönvälitysliike vastaa virheistä pääasiallisesti vain tuottamusperusteella. Välittäjän vastuu syntyy siis, kun välittäjä on laiminlyönyt joko selonottovelvollisuutensa taikka tiedonantovelvollisuutensa kohteesta taikka kummatkin velvollisuutensa. Nämä velvollisuudet ovat laajat ja konkretisoituvat hyvin pitkälle välitysliikkeen laatimassa ja ostajalle antamassa esitteessä.
Ostajalla on asunnon tarkastusvelvollisuus, jonka laiminlyönti johtaa oikeudenmenetyksiin virhetapauksissa. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hänen olisi pitänyt havaita asuntoa normaalilla havainnoinnilla tarkastamalla taikka joka seikka hänelle on kerrottu.
Harva asunto on täydellinen ja virheetön. Kauppa on sopimus, jonka valmisteluprosessissa kaikilla kaupan osapuolilla ovat omat oikeutensa, mutta myös velvollisuutensa. Tässä kehikossa osapuolten on hyvä olla tavallisen tarkkana ja pyrkiä mahdollisimman virheettömiin kauppoihin. Tällaisiin kauppoihin päästään yleensä hyvällä kohteen ominaisuuksien dokumentoinnilla, rehellisellä asioista kertomisella, avoimella kyselemisellä sekä asiantuntevilla kuntotarkastuksilla. Omasta puolesta toivon mahdollisimman virheettömiä kauppoja!
Pekka Linna, varatuomari & LKV
