Kaikki ei ole velkaa, mikä siltä näyttää
Kiinteistöalalla on monia käsitteitä, jotka eivät heti ensi lukemalta avaudu varsinkaan nuoremmille ostajakandidaateille. Tästä seuraa joskus epätietoisuutta, joka johtaa toisinaan epävarmuuteen tehdä tarjous ja sitä kautta ostopäätös. Näin tapahtuu usein, kun ostettavana kohteena on kiinteistö. Seuraavassa on lyhyt oppimäärä alan peruskäsitteisiin kaupankäynnin helpottamiseksi.
Kiinteistö on jotakin sellaista, joka liittyy aina maapohjaan. Yksinkertaistaen kiinteistöjä ovat aiheemme mukaisesti esim. omakotitalot omalla tontilla ja rakentamattomat omistustontit. Kiinteistöjä eivät siis ole vuokratontilla olevat omakotitalot taikka vuokratontit, vaikka niihin sovelletaankin monin tavoin kiinteistöjä säätelevää maakaarta. Kiinteistöjä eivät ole lainsäädännön mielessä myöskään pelkät rakennukset. Itse asiassa rakennukset kuuluvat ainesosina kiinteistöihin, jos ne ovat saman omistajan omistamia ja palvelevat kiinteistön pysyvää käyttöä.
Omistusoikeus kiinteistöön pitää käytännön syistä ilmoittaa ja julkistaa eri tavalla kuin irtaimiston osalta. Irtaimen omaisuuden (esim. polkupyörän) omistajana pidetään lähtökohtaisesti esineen haltijaa. Kiinteistön omistuksen kertominen on haastavampaa: Kukaan ei voine pitää järkevänä, että omakotitalon omalla tontilla omistava juoksee päivät pääksytysten tonttiaan ympäri huutaen ”tämä on minun”.
Omistusoikeuden perustamiset ja muutokset on tehtävä julkisen ja luotettavan rekisterin muodossa. Tätä varten meillä on perustettu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri, jota ylläpitää maanmittauslaitos, johon omistusoikeudet ja niiden muutokset kirjataan lainhuutoa hakemalla. Lainhuutopäätös kirjataan uutena omistusoikeusmerkintänä em. rekisteriin kyseisen kiinteistön kohdalle. Kiinteistön omistajan saa selville kuka tahansa tilaamalla kiinteistöstä lainhuutotodistuksen, josta kiinteistön omistaja käy selville.
Velkoja tarvitsee lainan takaisin maksamisen turvaksi vakuuden. Pankki ei antaa asuntolainaa ilman vakuutta ts. jotakin kättä pitempää sen tilanteen varalle, ettei velallinen kykenekään maksamaan lainaa ja sen hintaa (korkoa) takaisin pankille. Pääsääntöisesti ostettavaa asuntoa käytetään sen kauppahinnan maksamiseen otetun lainan vakuutena.
On helppo käsittää vakuusjärjestely silloin, kun ostettavana kohteena on asunto-osakkeen osakkeet (jotka oikeuttavat hallitsemaan tiettyä asuntoa). Tällaisessa kaupassa kaupan kohteensa on em. osakkeet käsittävä osakekirja, joka fyysisesti luovutetaan pankille vakuudeksi. Tällaisia osakekirjoja mahtuu pankin holviin satoja tuhansia kappaleita.
Miten toimitaan, kun kaupan kohteena onkin omakotitalo omalla tontilla? Tällaista kokonaisuutta ei voi viedä pankkiholviin eikä sen sinne edes mahtuisi. Tämäkin on hoidettu lainsäätäjän toimesta siten, että tuohon samaiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään velkakiinnityksiä, joista saatavia – nykyisin vielä paperisia – panttikirjoja annetaan asunto-osakekirjojen tavoin pankille vakuudeksi.
Nämä velkakiinnitykset näkyvät rasitustodistuksella. On tärkeää havaita, että tässä todistuksessa taikka kiinteistönvälittäjän esitteen kohdassa ”rasitukset / kiinnitykset” mainittu euromäärä ei kerro mitään omistajan velkamäärästä. Kiinteistöön on voitu hakea velkakiinnityksiä vaikka kuinka paljon, eikä omistajalla ole lainkaan velkaa. Panttikirjat ovat ostajalle rahan arvoista tavaraa, sillä hän voi käyttää niitä oman lainansa vakuutena pankin hyväksymään kiinteistön vakuusarvoon saakka. Kaikki ei siis ole velkaa, mikä siltä näyttää. Maanmittauslaitos ei myöskään mitenkään kontrolloi, paljonko kiinteistöön voidaan hakea velkakiinnityksiä – se toimii vain euromäärien kirjaajana. Tästä kaikesta tiedosta huojentuneena voimme tehdä kiinteistökauppoja jatkossakin rauhallisin ja turvallisin mielin.
Pekka Linna, varatuomari, LKV
