Asunto-osakeyhtiöissä on yleensä isännöitsijä. Erikoisesta nimestä huolimatta kysymys on osakeyhtiömuotoisen asumisorganisaation toimitusjohtajasta. Isännöitsijän perustehtävänä on hallituksen ohjeiden mukaisesti ja sen valvonnan alaisena huolehtia siitä, että yhtiön käytännön asiat hoituvat. Tässä asioiden hoitamisessa ovat keskeisinä tienviittoina yhtiön etu ja osakkaiden yhdenvertaisuus.

Asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen (yleensä kerros/rivitalo), jossa olevia huoneistoja osakkaat hallinnoivat osakeomistuksensa perusteella. Yksinkertaistaen: yhtiö omistaa rakennuksen ja osakkaat paperia. Koska osakkaat omistavat vain paperia (osakekirjan), on tärkeää, että he osakkeita ostaessaan saavat yhtiöstä, sen taloudellisesta tilanteesta sekä rakennusten kunnosta oikeat ja ymmärrettävät tiedot.

Osakekauppaa tehtäessä pyydetään isännöitsijältä yleensä isännöitsijäntodistus, jonka liitteineen tulee antaa vastauksia em. kysymyksiin. Pääosassa yhtiöistä näin tapahtuukin, sillä asialla ovat ammattinsa osaavat isännöitsijät. Isännöitsijä vastaa luonnollisesti työnantajayhtiölle sen toimitusjohtajana toiminnastaan – vahingonkorvausvastuulla ja viime kädessä rikosoikeudellisella vastuulla.

Tilanne suhteessa kaupan osapuoliin on haastavampi: Millä tavalla isännöitsijä vastaa toiminnastaan kaupan osapuolille? Oikeuskäytännössä on tätä vastuuta haettu suhteellisen vähän, sillä vastuukysymykset on hoidettu muuta kautta – yleensä sopimalla.

Vahingonkorvausoikeudellinen vastuu tullee kysymykseen herkimmin tilanteissa, joissa isännöitsijän antamissa tiedoissa on virheitä huoneiston pinta-alassa, yhtiölainaosuuksissa taikka tulevien/päätettyjen remonttien tekemisessä & kustannuksissa.

Viime aikoina on esiintynyt tilanteita, joissa yhtiössä on suunniteltu peruskorjauksia. Osassa tapauksia remonttitarve on kirjattu isännöitsijäntodistukseen suunnitelman muodossa, osassa päätös remontista on kirjattu isännöitsijäntodistukseen. Haastavan tilanteesta tekee se, että näissä tilanteissa kaupan osuessa tällaiseen välitilaan eivät remontin kustannukset ole välttämättä selvillä. Kuka ja millä tavalla kantaa vastuun ostajalle mahdollisesti yllätyksenä tulevasta kaupan kohteen kokonaiskustannuksesta?

Isännöitsijä vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta sekä antamatta jättämiensä tietojen seuraamuksista. Yksittäistapauksessa viime kädessä tuomioistuin ottaa kantaa siihen, minkälaista toimintaa ja suoritusta asunto-osakeyhtiöllä ja kaupan osapuolilla on isännöitsijältä oikeus odottaa. Tietyissä riitatapauksissa ostaja on lähtenyt tällaisessa prosessissa liikkeelle laajalla rintamalla: vastaajiksi on haastettu niin myyjä, isännöitsijä kuin välitysliikekin. Tällaisissa tilanteissa ostaja ottaa itselleen kohtuullisen ison kuluriskin, sillä kaikkia tahoja vastaan otetun kanteen voittaminen kaikkia vastaajia vastaan on epätodennäköistä.

Epäselvyydet ja riidat vältetään parhaiten, kun kaikki kaupassa mukana olevat täyttävät omat velvoitteensa: Isännöitsijä kirjaa kaikki tarvittavat tiedot antamiinsa asiakirjoihin, kiinteistönvälittäjä kirjaa tiedot ostajalle antamaansa esitteeseen ja ostaja lukee tarkasti saamansa asiakirjat. Näin kenellekään ei jää epäselvyyksiä ja tulevia riidan aiheita.

Pekka Linna, varatuomari, LKV