Pohdintaa asunnon oikean hinnoittelun ”sietämättömästä” vaikeudesta

Viimeaikojen pohdinta: Asuminen on yksi pohjoisessa asuvien ihmisten perustarve. Aihepiiri on siksi tärkeä. Mitä asuntomarkkinassa ”oikeasti” on tapahtumassa?

Asunnon omistamisella vaurastuu aina? Suomalaisten perusvarallisuus muodostuu pääosin asunnoista. Asunnon omistaminen on ollut perinteisesti tapa varautua myöhempään elämänvaiheeseen – muuttoon isommasta pienempään & maalta kaupunkiin.

Menneinä vuosikymmeninä ”hartijapankkirakentaminen” ja inflaatio auttoivat kokonaiskustannusten hallinnassa ja lainojen lyhentämisessä. Maalta kaupunkeihin muutto erityisesti 1960-70-luvuilla ja samanaikainen voimakas teollistuminen saivat aikaan ennen näkemättömän lähiörakentamisbuumin (erityisesti KT-rakentamisen muodossa). Elementtirakentaminen, kupariputkistot, huopakatteiset tasakatot, vesieristämättömät kosteat tilat, kattoikkunat jne. eivät olleet välttämättä ajateltu ikuisiksi lopputuotteiksi. Joitakin asuntoja tullaan varmuudella myös purkamaan.

Elinkaariajattelu kunniaan: Asuntojen hinnoittelussa ovat alkaneet yhä enemmän vaikuttaa sijainti, asunnon kunto sekä asunnon (osakemuotoiset) omistavan yhtiön/sen rakennusten taloudellinen ja tekninen tilanne. Asunnoissa tapahtuu muunkin käyttöomaisuuden tilaan vaikuttava ilmiö: ajan hammas syö sekä asuntoa että sen arvoa. Näissä olosuhteissa korostuu asunnon sijainnin lisäksi elinkaariajattelun merkitys asunnon korjauksissa & ylläpidossa – hintaan vaikuttavina asioina. Useilla alueilla asunnon hinta vääjäämättä laskee iän myötä, jos siinä ei tehdä elinkaariajattelun vaatimia remontteja/päivityksiä – ja useilla alueilla näin käy em. toimista huolimatta. Suomessa on ollut ja on vaikeaa ymmärtää, että asunnon omistamisella voi tehdä ja tehdään useasti tappiota.

Rakentamiskustannukset hinnoittelun miniminä? Asunnon rakentaminen maksaa meidän maakunnassa suurin piirtein yhtä paljon paikkakunnasta riippumatta – jos emme huomioi tontin hintaa. Rakentamiskustannukset eivät ole sama asia kuin asunnon markkinahinta: Sijainniltaan haasteelliseen paikkaan rakennetun; perustusratkaisuiltaan haasteellisen asunnon ja/tai muilta ratkaisultaan uniikin asunnon myyntihinta ei ole sama kuin rakentamiskustannukset.

Asunnon rakentamista harkitsevan kannattaa pohtia – asumisen tarpeen tyydyttämisen lisäksi – minne, minkälaisen, minkä tasoisen ja millaisin kustannuksin itselleen rakentaa. ”Väärään paikkaan” rakennettu asunto voi olla omistajalleen pitkäaikainen ja jopa ikuinen sijoitus

Omassa asunnossa on usein jotakin erityistä? Kukaan meistä ei halua myydä omaisuuttaan tappiolla. Omaan asuntoon usein väistämättä kiintyy – siihen kertyy vahva tunneside. Tätä tunnesidettä on vaikea – jopa mahdotonta – muuttaa ostajakandidaatin silmissä markkinahintaa korkeammaksi kauppahinnaksi. Eletty elämä kaikkine vaiheineen, vuosien varrella tehdyt remontit ja asunnon parissa ”vuodatetut hikikarpalot” yleensä lisäävät asumisviihtyisyyttä – mutta eivät läheskään aina pääomitu asunnon hintaan. On rationaalista omistajan toimintaa pysähtyä miettimään, mitä/mikä minun asunnossani on sellaista, joka kohottaa sen hinnan yli tilastoista ilmenevän markkinahinnan. Jos tällaista seikkaa ei löydy, on rationaalista toimintaa hyväksyä oman asunnon myyntihinnan maksimiksi tilastoista ilmi tuleva hinta. Muunlainen hinta-ajattelu saattaa olla sellaisiin unelmiin tarttumista, jotka eivät koskaan toteudu.

Hinnoittelun lähtö kohta Hyvässä välitystavassa: Kaikki ammattimaisesti toimivat kiinteistönvälitysliikkeet henkilökuntineen ovat sitoutuneet noudattamaan Hyvää välitystapaa sekä sen konkreettisena ilmentymänä Hyvän välitystavan ohjeistusta (www.hyvavalitystapa.fi). Näissä ohjeissa on asunnon hinnoittelun lähtökohta selvä: ”Kohteen hinta on arvioitava realistisesti”. Tavoitteena tulee olla sellainen hinta, ”joka kaupan kohteesta todella on mahdollista saada”.

Tämän hinnoittelun tulee perustua toteutuneisiin kauppoihin, jos niistä on saatavissa selvitystä (esim. KVKL:n HSP-palvelusta)

Hyvän välitystavan mukaista ei ole arvioida asunnon hintaa korkeammaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on vain, jotta kv-liike saisi toimeksiannon hoitaakseen

Kv-liikkeen ja asunnon omistajan hintanäkemyksen ero tulee kirjata. Luonnollisesti myyntihintaan saadaan laittaa ”tinkivara”, mutta sen on oltava realistinen

Kysymys kuuluukin, mikä on tässä markkinatilanteessa kohtuullinen tinkivara?

Realiteetti on tällä hetkellä se, että internetmaailmassa asuntojen hintojen vertaileminen (periaatteella Mikä ei kuulu joukkoon?) on kohtuullisen helppoa – varsinkin asuntomarkkinaa vähänkään seuranneelle. Realiteetti on, että ”ylisuurella myyntihinnalla” olevista kohteista eivät potentiaaliset ostajat tee edes tarjousta. Edellä mainitusta syystä asuntoa myyntiin laitettaessa tulee onnistua asunnon myyntihinnan oikean suuruusluokan asettamisessa!

Asuntomarkkina eriytyy ó kaupungistuminen etenee: Kaupungistuminen on maailman laajuinen megatrendi – jota ei näytä pysäyttävän mikään. Ilmaston muutos (maailmanlaajuisesti), väestön ikääntyminen, palvelujen keskittyminen, syntyvyyden pienentyminen ym. seikat voimistavat kaupungistumista. Asunnon hintaan vaikuttaa olennaisesti tarjonta ja kysyntä: Muuttovoittoalueilla hinnat nousevat – tai ainakin säilyvät vakaampina ja muuttotappioalueilla hinnat laskevat – joillakin alueilla ei ole edes toimivaa asuntomarkkinaa. Voiko jossakin päin Suomea jäädä oman asunnon ”vangiksi”?

Vuokralla asuminen trendinä: Arvojen muutos (= omistaminen ei enää itseisarvo), kaupungistuminen, pätkätyöt, sijoitusasuntotrendi ym. olosuhdetekijät ovat lisänneet/lisäämässä vuokralla asumista. Suomessa on tällä(kin) hetkellä riittävästi asuntoja kaikille maassamme asuville, mutta osa niistä sijaitsee valitettavasti väärässä paikassa

Vuokra-asuntojen omistus on keskittymässä erilaisissa isoille sijoittajille (ml. rahastot) sen lisäksi, että asuntosijoittamisesta on tullut tapa kerätä varoja eläkeaikaan.

Rahoitusolosuhteiden muutos ó takaisin ennakkosäästämiseen: Asuntolainat käyvät edelleen hyvin kaupaksi, eikä rahalla ole tällä hetkellä oikeastaan hintaa. Velkavipusijoittaminen, isot yhtiölainat, matala korkotaso sekä kiristyvä sääntely (mm. lainakatto) ovat tuomassa ennakkosäästämisen takaisin asunnon ostomaailmaan

Muuttotappioalueilla ja muuttovoittoalueidenkin haastavilla alueilla/haastavissa kohteissa muodostavat tulevat remontit ison vakuushaasteen: Välttämättömien remonttien kustannukset eivät välttämättä pääomitu asunnon hintaan. Näissä olosuhteissa rahoituksen saaminen ilman muita vakuuksia on haastavaa – enenevästi jopa mahdotonta. Onko tällaisia kohteita omistavilla halukkuutta laittaa muuta omaisuutta remonttilainojen vakuudeksi?

Asunnon kaupaksi menoa edesauttaa oikea hinnoittelu. Asunnon kaupaksi meno vaatii ainakin seuraavien kolmen asian olemassaolon: 1) Omistajalla tulee olla aito myyntimotivaatio; 2) Kohteen myyntihinnan tulee olla kohdallaan ja 3) Kohteen muun myytävyyden tulee olla kunnossa.

Edellä mainituista seikoista on nykyisessä ja nähtävissä olevassa markkinassa tärkein asia oikea hinta!

Pekka Linna, VT, LKV