Vaasan HO:n tuomio 6.6.2019 n:o 208: Kv-alalla on pitkään odotettu hovioikeustason kantaa asunto-osakeyhtiölainsäädännön mukaiseen kunnossapitotarveselvitykseen. Kesän korvalla se sitten tuli ja kohtuullisen selkeänä vastuun oikeaan paikkaan kohdistaen.

Lähtökohta kunnossapitotarveselvitykselle: AsOy:n hallituksen on vuosittain laadittava ja esitettävä yhtiökokoukselle selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta. Ts. sellaisista tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisessa määrin osakkaiden taloudellisiin velvollisuuksiin yhtiötä kohtaan. Tavoitteena on kiinnittää osakkaiden huomiota pitkäjänteiseen kiinteistön hoidon tarpeeseen ja tulevien hankkeiden rahoituksen järjestämiseen.

Casessamme tuli yllättävä putkiremontti: Käytännön elämässä on selvää, että putkiremontin ajankohdalla on asunnonostajalle huomattava merkitys. KKO:n kannan mukaan ”liian aikaisin” osakkaalle eteen tuleva putkiremontti on muodostanut vahingonkorvausvastuun kiinteistönvälitysliikkeelle. Näin on asia, jos kv-liike on laiminlyönyt selonotto- ja/tai tiedonantovelvollisuutensa. Mielestäni tämä on loogista: se korvaa vahingon, jonka tunaroinnista sellainen on syntynyt.

Oikeustapauksessamme pohdittiin asunto-osakeyhtiön vastuuta tilanteessa, jossa kunnossapitotarveselvitykseen oli kirjattu, ”ettei putkiremontti ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Mutta kun oli ja tuli tehtäväksi.

Asunto-osakeyhtiön vastuu: HO totesi, että putkivuotojen poikkeuksellinenkaan vähäisyys ei ole sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin ilman muita tietoja tehdä riittävällä varmuudella johtopäätös putkiremontin tarpeettomuudesta usean vuoden aikavälillä.

HO katsoi tapauksessamme, että yhtiö on aiheuttanut osakkaalle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin hänelle isännöitsijän antaman asiakirja-aineiston perusteella oli ollut aihetta olettaa.

Jatkopohdintaa: Asunto-osakeyhtiöissä tulee toimia huolellisesti, kun selvitetään yhtiön omistusten kuntoa ja korjaustarpeita. Tarvittaessa on syytä turvautua asiantuntija-apuun teetettäessä yhtiön antamien asiakirjojen taustalla olevia (kunto)tutkimuksia.

Kunnossapitotarveselvitys(kään) ei ole juridisesti merkityksetön asiakirja, jonka hallitus laatii vain en vuoksi, että se ”pitää” lain mukaan laatia. Mielestäni on hyvä, että HO linjasi vastuun sille taholle, jolle se asiakirjan laatijana kuuluu. Isännöinti- ja kiinteistönvälitysliiketoiminta ovat kummatkin rautaista asiantuntemusta vaativia palvelualoja, joilla toimivien on syytä tuntea ja kantaa vastuunsa. Elävässä elämässä on tullut vastaan toisinaan tilanteita, joissa kiinteistönvälittäjä ei tahdo saada isännöitsijältä myynnissään olevasta kohteesta sellaisia tietoja, joiden nojalla voi auttaa ostajaa saamaan hyvän välitystavan mukaisesti kaikki ostopäätökseen vaikuttavat tiedot. Juuri päivitetty hyvän välitystavan ohjeistus velvoittaa kiinteistönvälittäjää tiedustelemaan isännöitsijältä edessä olevien remonttien kustannusarvioita. Tämä trendi on hyvä asia kaikkien kauppaa suunnittelevien osapuolten kannalta.

Pekka Linna, varatuomari, LKV