Mikään ihmisen tekemä ei ole koskaan aivan virheetöntä. Virheet tulevat pääsääntöisesti ainakin ostajalle yllätyksinä, joten tarvitaan lainsäädäntöä ottamaan kantaa virheeseen ja siitä myyjälle ilmoittamiseen. Toisaalta myyjänkin on saatava jossakin vaiheessa kaupan jälkeen rauha aikaisemmin omistamastaan asunnosta ja sen ominaisuuksista.

Käytetyn asunto-osakkeen virheestä on säännöksiä Asuntokauppalain 6. luvussa. Luvussa on määritelty itse virhe – jonka pitää virheeksi määriteltynä vaikutta ostajan sitovaan ostopäätökseen. Jokin asunnossa oleva puute (vaikkapa esitteessä oleva tosiasiallisesta tilanteesta poikkeava tieto lattian materiaalista) ei ole juridisesti virhe, jos seikka ei ole vaikuttanut ostajan päätökseen.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden vastapainona on ostajan selonotto- ja tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei siis voi ostaa ”sikaa säkissä” ja sitten vaatia myyjältä korvausta ostamansa omaisuuden puutteista. Tästä syystä kiinteistönvälittäjätkään eivät yleensä ota vastaan tarjouksia, jos tarjoaja ei ole tutustunut kohteeseen.

Ostajan tulee ilmoittaa myyjälle laatuvirheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kyse on siis kohtuullisuudesta, jonka takarajana on kaksi (2) vuotta siitä, kun asunnon hallinta on hänelle luovutettu. Tästä takarajasta voidaan poiketa tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti: ts. salaamalla asunnossa olevan ostajalle merkityksellisen seikan.

Kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen (esim. omakotitalo omalla tontilla) virheestä on säännöksiä Maakaaren 2. luvussa. Kiinteistön virheellisyys määräytyy kaupantekohetken tilanteen mukaan. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä olevasta virheestä, vaikka virhe (yleensä sen seuraus – esim. vesivuoto) ilmenee vasta myöhemmin.

Myös kiinteistön virheen ilmoittamisessa on sama kohtuullisuusaika kuin asunto-osakkeissa. Takarajana on kiinteistön osalta viisi (5) vuotta hallinnan luovuttamisessa. Myös kiinteistön osalta voidaan poiketa tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti taikka arvottomasti ja törkeän huolimattomasti. Vm. tilanteesta on esimerkkinä hirsitalon hirsikehikon lahovauriot, jotka myyjä on peittänyt ulkolaudoituksen uusimisella.

Länsimaisessa oikeusjärjestelmässä kohtuus on monessa asiassa keskeisessä roolissa. Näin myöskin asuntokaupoissa osapuolten vastuita ja niiden seuraamuksia määriteltäessä. Tämän mukaisesti ei voi olla oikein, että ostaja kerää asunto-osakkeiden osalta kahden ja kiinteistöjen osalta viiden vuoden ajan hallinnan siirtymisestä listaa kaikista mahdollisista virheistä, jotka hän sitten takarajan lähestyessä esittää myyjälle. Takaraja ei siis ole ostajalle oikeutta luova, jos hän on havainnut jonkin mielestään myyjän vastuulle kuuluvan virheen olennaisesti aikaisemmin ja jättänyt tästä reklamoimatta myyjälle kohtuullisessa ajassa.

Kohtuus siis kaikessa: Koska käytetty asunto ei ole uusi, ei siltä voida vaatia uuden asunnon ominaisuuksia. Ammattimaisessa kiinteistönvälitystoiminnassa tämä ymmärretään: Käytettyä kohdetta ei markkinoida uutena eikä sitä myöskään hinnoitella uuden asunnon hintatasoon. Jokainen voi myös tykönään pohtia, minkälaista ja –tasoista asuntoa on kullakin kauppahinnalla oikeus ja kohtuus odottaa? Jos odotukset ovat uuden asunnon tasoiset, kannatta ostaa uusi!

Pekka Linna, varatuomari & LKV